Коллизия прав на земельный участок и на здание в правовом регулировании строительства

В российском правопорядке права собственности на зе­мельный участок и на здание на нем реализуются раздельно.

Если исходить из отраслевой принадлежности правовых норм, регулирующих указанные вопросы, то в современной российской правовой системе можно выделить два основных блока такого рода правовых предписаний.

Первый из них, более общий (универсальный), разрабо­танный в контексте идей и потребностей гражданского обо­рота в целом, содержится в Гражданском кодексе РФ (далее - ГК РФ), его главе 17, а также в других разделах, относящихся к разнообразным аспектам вещных прав. Так, наряду с пра­вом собственности на земельный участок, действующий ГК РФ предусматривает также ряд иных вещных прав: право по­жизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265); право постоянного (бессрочного) пользования земель­ным участком (ст. 268); право ограниченного пользования со­седним участком (земельный сервитут) (ст. 274) и т.д.

Второй блок специальных правовых норм, рассчитан­ных именно на сферу отношений землепользования, сосре­доточен в Земельном кодексе РФ (далее - ЗК РФ). Наряду с правом собственности на землю, ЗК РФ закрепляет особый перечень иных вещных и обязательственных прав, на основа­нии которых лицо, не являющееся собственником земельно­го участка, может его использовать: право постоянного (бес­срочного) пользования земельным участком (ст. 20); право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 21); право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23); право аренды земельного участка (ст. 22); право безвозмездного срочного пользования земель­ным участком (ст. 24).

Кроме того, отдельное и совершенно особое значение имеет практика применения Федерального закона «О госу­дарственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

27 апреля 2012 г. Государственной Думой в первом чте­нии был принят законопроект, разработанный в рамках

Концепции развития гражданского законодательства и со­держащий ряд новелл, введение которых направлено на мо­дернизацию ГК РФ, в том числе, в части правового регули­рования имущественных отношений по поводу земельных участков, более чёткого определения ограниченных вещных прав в пользовании ими. Так, применительно к рассматрива­емой теме, согласно ст. 297.1 ГК РФ в редакции законопроек­та, всякий собственник здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу, наделяется (в том случае, если он не имеет иного права на данный участок, в силу закона или договора с его собственником) правом огра­ниченного владения земельным участком. Как следует из со­держания предлагаемой новой нормы, у собственника зда­ния, с одной стороны, и собственника земельного участка, с другой стороны, возникают определённые права и обязанно­сти, суть которых может быть сведена к следующему:

-      собственник здания вправе владеть и пользоваться зе­мельным участком под зданием в том объеме, который явля­ется необходимым для доступа к данному зданию;

-      собственник земельного участка вправе (если иное не установлено законом) требовать от собственника здания со­размерную плату за владение и пользование земельным участком.

При этом с гражданско-правовой точки зрения, значи­мы и такие моменты:

-      указанное право является ограниченным вещным пра­вом, непосредственно обременяет соответствующий земель­ный участок и следует за ним (в этой связи, переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственни­ку здания ограниченного владения данным земельным участ­ком);

-      собственник здания, находящегося на чужом земель­ном участке, может владеть, пользоваться и распоряжаться зданием по своему усмотрению (в том числе, сносить или ре­конструировать его) при условии, что это не противоречит условиям пользования земельным участком;

-      в случае повреждения или гибели здания его собствен­ник имеет право восстанавливать данный объект без согласия собственника земельного участка, однако нужно учитывать, что данное право действует в течение пяти лет, если он не приступит в этот срок к восстановлению погибшего или по­вреждённого здания, то его права на земельный участок бу­дут считаться прекращенными.

Как следует из смысла рассматриваемой предлагаемой новеллы, право ограниченного владения земельным участ­ком сохраняет силу до приобретения собственником здания полноценного вещного или обязательственного права на земельный участок. И в этой связи, собственник здания на­делён правом требовать по своему усмотрению от собствен­ника земельного участка предоставления ему права посто­янного землевладения, права застройки или права аренды земельного участка, необходимого для обеспечения доступа к зданию.

Большая часть земельных участков находится в государ­ственной или муниципальной собственности, и в этой связи законодательное упорядочение правомочий (а также и обя­занностей) собственников зданий (не являющихся собствен­никами земельных участков под ними) по поводу пользова­ния земельным участком под ним представляется особенно важным. Очевидно, что введение в действие приведённых норм, а также разработка и принятие согласующихся с ними и конкретизирующих их норм земельного законодательства, введение необходимых переходных положений (принимая во внимание необходимость адаптации участников граждан­ского оборота, различия в ныне предусмотренных и обозна­ченных в законопроекте правах) - насущная задача.

Вместе с тем, следует учитывать и центральные пробле­мы доктринального порядка.

Российский правопорядок непоследователен в опреде­лении соотношения прав на землю и на иное, расположен­ное на нем недвижимое имущество. Ст. 130 ГК РФ закла­дывает идею о тесной и по сути неразрывной взаимосвязи земельных участков и объектов, прочно связанных с землёй, о производном характере вторых от первых.

В то же время земля как недвижимость по российскому праву не является главной вещью в отношении находящихся на ней зданий и других строений, а принцип единства, про­возглашённый в Земельном кодексе РФ (п. 4 ст. 35) реализу­ется непоследовательно, со значительным количеством изъ­ятий из него.

По справедливому мнению профессора Е.А. Суханова, этому способствуют, во-первых, положения Земельного ко­декса РФ, позволяющие толковать этот принцип, как пра­вило, согласно которому судьба земельного участка следует судьбе здания, расположенного на нём; во-вторых, Земель­ным кодексом РФ установлены довольно серьёзные исклю­чения из принципа единства; в третьих, в Земельный кодекс РФ (п. 1 ст. 35) допускает право на использование части зе­мельного участка, которое, в свою очередь, возникает у при­обретателя здания (иного объекта), находящегося на чужом земельном участке. В специальной литературе данная ситу­ация объясняется, в том числе, историческими факторами (изъятие земли из гражданского оборота в СССР, продолжи­тельное отсутствие четкого законодательного регулирования отношений с землёй в российском пореформенном праве).

Вместе с тем совершенно не очевидны политико-право­вые, т.е. недогматические соображения в пользу признания приоритета прав собственника на земельный участок перед правами собственника на находящиеся на земельном участ­ке здания и иные объекты недвижимости. Центральный аргумент сторонников концепции приоритета прав на землю сводится к тому, что строения прочно связаны с землей и не могут быть использованы отдельно от нее. Однако уже такие классические вещные права, как сервитут, были призваны ограничить права собственника и для этого и сконструиро­ваны. Предполагаемая реформа вещного права намерена допустить право застройки и иные вещные права. Введение в систему вещных прав таких конструкций, направлено на создание условий для ограничения доминации собственни­ка земли над земельным участком. Иначе, если доминирова­ние собственника над расположенными на территории его земельного участка, абсолютно, тогда зачем обсуждать идеи реформирования главы II ГК РФ о вещном праве и расшире­ния списка numerus clausus вещных прав?

Представляется, что укрепление в российской юридиче­ской мысли идеи приоритета права собственности на землю над правом собственности на иные объекты недвижимости, расположенные на этой земле, прямо связано с устойчивой традицией всех периодов римского права.

Д.В. Дождев констатирует в этой связи, что «правило ius civile, по которому собственность на постройки может принадлежать только собственнику земельного участка (superficies solo cedit), оставалось в силе всю историю рим­ского права».

Однако, как выше отмечалось, в современной постсо­ветской действительности до сих пор около 85 процентов земельных участков находится в государственной собствен­ности.

Допустимость частного права на землю активно отрица­лась в течение «советского периода» и это отрицание не было случайным, а оставалось сущностным элементом марксист­ской идеологии.

В постсоветский период отход от государственной моно­полии на землю был замедлен. При принятии первой части ГК РФ в 1994 г., введение в действие положений главы 17 ГК, регулирующей вопросы собственности на землю, было отло­жено до принятия Земельного кодекса РФ.

Напротив приватизация квартир началась достаточно рано, и этот процесс происходил весьма интенсивно.

Высокая доля государственной собственности в общем массиве земельных участков при последовательной реализа­ции принципа superficies solo cedit из римского права долж­на соответствовать высокой концентрации государственной собственности на иные объекты недвижимости.

В российской действительности этот баланс существен­но нарушен.

Кроме того, во времена римской цивилизации не строи­лось такого количества многоквартирных многоэтажных до­мов, как в нынешние времена. А многоквартирные дома соз­дают ситуацию, при которой над одним и тем же участком земельной поверхности расположены квартиры множества различных собственников.

Таким образом, следует согласиться с выводами авторов, которые отмечают сложности реализации данного принци­па в российском правопорядке.

Следует позитивно оценивать, разработанные и содер­жащиеся в законопроекте о внесении изменений в ГК РФ, положения о новых ограниченных вещных правах, в том чис­ле, праве собственника здания использовать находящийся в собственности другого лица земельный участок под данным зданием для обеспечения доступа к последнему, связанные с этим правомочия и обязанности собственника здания и соб­ственника земельного участка.

Выводы:

  1. Следует критически относиться к попыткам догмати­ческой имплементации принципа superficies solo cedit в рос­сийский правопорядок.
  2. Следует позитивно оценивать разработанные и со­держащиеся в законопроекте о внесении изменений в ГК РФ положения о новых ограниченных вещных правах, в том чис­ле, праве собственника здания использовать находящийся в собственности другого лица земельный участок под данным зданием для обеспечения доступа к последнему, связанные с этим правомочия и обязанности собственника здания и соб­ственника земельного участка.
НИКИТИН Владимир Валерьевич
кандидат политических наук, адвокат Коллегии адвокатов «Московский юридический центр»

Проект при содействии ЕВРАЗИЙСКОГО ЮРИДИЧЕСКОГО ЖУРНАЛА (издается при содействии Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА). Международный научный и научно-практический юридический журнал.). 

© 2017-2021. Юрист Онлайн Адвокат - юридическая консультация. Все права защищены.
Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции.
Юридическая консультация и помощь по БЕСПЛАТНОМУ тел. Россия +8 (800) 700-99-56 (доб. 995)
Московская обл, г. Москва +7 (495) 980-97-90 (доб. 597)
Ленинградская обл, г. Санкт-Петербург +7 (812) 449-45-96 (доб. 560)
в режиме online - круглосуточно!