Консультация гражданского юриста онлайн

Гражданский юрист: услуги, консультации

Договор участия в долевом строительстве

Долевое строительство рассматривается, как инвести­рование, вложение собственного капитала в строительство объектов недвижимости.

При этом участник долевого стро­ительства, передавая свой капитал застройщику, не может влиять на выполнение всех обязательств в полном объёме со стороны застройщика. Это одна из актуальных проблем регулирования правовых отношений по участию в долевом строительстве. Необходим поиск эффективных механизмов для защиты слабой стороны этих правоотношений. Решени­ем проблемы стал Федеральный Закон «Об участии в доле­вом строительстве № 214 ФЗ от 30.12.2004 года».

«Обманутые дольщики» - сегодня это не просто сверх актуальная проблема российской действительности, давно вышедшая за рамки местных, региональных вопросов, а не­гативный социально-экономико-правовой феномен гранди­озных масштабов.

В 2018 г. в России зафиксировано 714 проблемных объ­ектов в 67 регионах. В отличие от практики других стран строительство жилья в России так и не стало локомотивом экономического роста.

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

В России 2018 г. насчитывалось около 75 тыс. обманутых дольщиков, по некоторым данным - около 100 тыс..

Причины: некоторые дольщики сами не стремятся включаться в реестры обманутых; местные власти зачастую отказывают или не содействуют гражданам во включении в перечни пострадавших, возникают проблемы с квалифика­цией мошеннических действий и т.д.

У каждого региона нашей страны есть своя статистика проблемных объектов и обманутых дольщиков с названия­ми, локацией и датировками.

В Дагестане проблема обманутых дольщиков много­квартирных домов по-прежнему остается острой. Люди от­дают годами накопленные деньги застройщикам в надежде обретения вожделенного жилья и, рассчитывают тем самым наконец-то решить вечно насущный жилищный вопрос. Действительно, именно этим путем многие семьи приобре­ли себе жилплощадь, но также многие остались у «недостро­енного корыта»[4].

Советский районный суд Махачкалы приговорил к девя­ти годам колонии общего режима и штрафу в один миллион рублей жителя Дагестана Анвара Муслимова, обвиненного в мошенничестве в сфере долевого строительства. Потер­певшими по этому делу были признаны 78 человек, сумма ущерба превысила 76 миллионов рублей.

Застройщики в 2015 году создали фирму «Спецтех­нологии», зарегистрировали ее в налоговой инспекции по Советскому району Махачкалы и разместили объявления о продаже квартир в строящихся домах по улице Лаптиева и проспектам Насрутдинова и Амет-Хана Султана.

В сентябре 2017 году предприниматели получили в ад­министрации Махачкалы постановление о разрешении на проектирование и строительство двух четырехэтажных до­мов по проспекту Аметхана Султана.

С 2016 по 2018 год 78 граждан заключили с фирмой дого­воры долевого участия на общую сумму свыше 76 миллионов рублей: на строительство жилого дома по проспекту Аметхана Султана - свыше 60 млн. рублей, дома по проспекту На- срутдинова - свыше 12,5 млн. рублей и дома по улице Лапти- ева - свыше 3 млн. рублей.

Свои обязательства перед дольщиками подсудимый не исполнил, ограничившись лишь вырытыми котлованами и заливкой фундамента.

Причинами обмана в данной ситуации застройщиком Муслимовым А., дольщиков является правовая неграмотность обманутых дольщиков, порождающая правовой нигилизм, отсутствие привычки обращаться к закону и к суду при разре­шении споров и конфликтов, а также стремление решать свои финансовые и правовые затруднения вне правового поля.

В связи с этим гражданам, участвующим в долевом строительстве, следует использовать доступную правовую информацию, применяя различные способы информирова­ния в данной сфере, в том числе негосударственные формы правового просвещения и оказания юридической помощи.

Это позволит иметь представление об имеющихся и но­вых способах мошенничества в области долевого строитель­ства многоквартирных домов и иных объектов недвижимо­сти, методах изучения репутации компании-застройщика и СРО, надежности банков и страховых компаний. Указанные действия соответствуют мировой теории и практике.

Мы полагаем, что следует учитывать причины поведения застройщика: если застройщик необоснованно затягивает про­цесс строительства, то должен быть привлечен к ответствен­ности. Но если застройщик принял все меры к обеспечению своевременного исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства, тогда его действия должны рассма­триваться в совокупности с действиями потребителя - только в этом случае им можно давать надлежащую оценку.

Федеральный закон № 214-ФЗ за счёт введения положения об обязательной госрегистрации договоров ДУ изначально пред­упреждает двойные продажи квартир. Однако преступность не стоит на месте, и мошенники пользуются различными недо­работками законодательства, незащищённостью граждан. Н. В. Огородникова и А. В. Ищенко в своей статье подчёркивают со­циальные последствия мошенничества: «Дольщики организу­ют пикеты, голодовки, митинги, привлекают общественность и власть к решению их проблемы, что вызывает общественные вол­нения, недовольство, нестабильность, а также негативно сказыва­ется как на социальном, так и на экономическом облике нашего государства». Наличие в руках аферистов огромных денежных сумм от ДУ чревато усилением коррупционной составляющей, то есть стремлением «откупиться» от ответственности. Ещё одна «лазейка» - организационно-правовая форма застройщика - (ООО) оберегает личное имущество застройщика от взысканий в рамках процедур банкротства законных неустоек. Возникает по­рочная цепочка: преступники избегают ответственности, получа­ют более лёгкую квалификацию деяния, похищаются денежные средства, дольщики не признаются потерпевшими, остаются без возмещения причинённого им вреда и т.д.

Закон № 214-ФЗ действует уже больше 10 лет, и прак­тика его применения показывает, что «правовые рычаги» не ограждают в полной мере финансовые средства граждан от недобросовестного застройщика. Проблема в том, одна отдельно взятая отрасль права не в силах самостоятельно регулировать сферу ДУ. Именно поэтому нужно расшире­ние применения уголовно-правовых механизмов в аспекте ужесточения уголовной ответственности в области долевого строительства, затрагивающей не только право собственно­сти, но и конституционное право гражданина на жилище. Безусловно, конкретизация составов мошенничества по сфе­рам правоотношений в УК РФ повысит качество судебной практики, выявления и расследования таких преступлений и т.д. По мнению многих авторитетных специалистов, санкции за мошенничество в сфере долевого строительства неоправ­данно мягки. А ведь обман дольщиков прямо посягает на социальные потребности - обеспечение их жильем. Мошен­ничество в данной сфере оставляет на улице семьи, лишаю­щиеся последних сбережений на покупку жилья.

Из проведённого анализа вытекают следующие выводы: необходимы серьёзные коррективы российского законодатель­ства, прежде всего в плане квалификации деяний и ситуаций, увязывания статей, введения действенного механизма страхова­ний рисков со стороны государства, чтобы всё это было направ­лено на адекватное самой степени общественной опасности мошенничества, и меры социально-экономической поддержки дольщиков. Государство за счёт жёсткого контроля и своевре­менного реагирования должно стимулировать граждан на до­левое строительство, поскольку данный механизм - реальная мера для решения жилищных вопросов, для повышения усло­вий жизни россиян. Назрела серьезная необходимость решать проблему обманутых дольщиков комплексно, на трёх уровнях - социальном, экономическом и правовом.

АЛИЕВА Карина Махачевна
магистрант первого года обучения кафедры гражданского права Дагестанского государственного университета

ГУСЕЙНОВА Лариса Вагидовна
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Дагестанского государственного университета

  • Default
  • Title
  • Date
  • Random
load more hold SHIFT key to load all load all

Проект при содействии ЕВРАЗИЙСКОГО ЮРИДИЧЕСКОГО ЖУРНАЛА (издается при содействии Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА). Международный научный и научно-практический юридический журнал.).