Анализируя сущность и содержание проблематики защиты интересов гражданина, как участника в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов не­движимости, вполне логично исходить из того, что реали­зация конституционного права на жилище в современных социально-экономических условиях представляет возмож­ность гражданину становиться участником договора о доле­вом строительства многоквартирного дома и иных объектов недвижимости.

Такие общественные отношения в силу их важности по своему содержанию и значимости по право­вым последствиям наряду с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации регулируются и иными норматив­ными правовыми актами федерального уровня. Возникшие на этой нормативной правовой основе правовые отношения носят волевой характер, поскольку застройщик в качестве волеизъявления привлекает денежные средства гражданина- заказчика как участника долевого строительства многоквар­тирного дома и иных объектов недвижимости не только и не столько как для их возведения, а как для дальнейшей их передачи в собственность заказчика. Из сказанного следует утверждать, что гражданин-заказчик как участник долевого строительства заинтересован в получение предмета договора в натуре для удовлетворения своей потребности в жилище, а также в иных объектах недвижимого имущества, которые не предназначены для проживания, например: парковки, кла­довые, подсобные помещения и т.д.

С точки зрения теории «jus civile» возникающие иму­щественные отношения между застройщиком и заказчиком составляют содержание конститутивной сделки. Вполне обо­сновано превалирующее мнение ученых-цивилистов о том, что конститутивная форма сделки устанавливается законо­дателем в целях узаконения фиксации факта совершения сделок, когда государство заинтересовано в обеспечении по­вышенного контроля за их содержанием. Такая позиция ос­новывается на постулатах классики российской цивилисти­ки, одним из основателей которой принято считать по праву Д.И. Мейера, который по поводу конститутивной формы сделки утверждал буквально следующее: «По существу свое­му сделка направляется к изменению существующих юриди­ческих отношений; она касается, следовательно, прав граж­дан, их гражданских интересов; но как вообще желательно, чтобы права граждан были определены, так и по отношению к сделкам для юридического быта важно удостоверение в их существовании. Вот этого-то удостоверения в существовании сделки юридический быт и достигает посредством установ­ления постоянной обязательной формы: форма служит как бы рамкою для очертания права, так что с первого взгляда видно, определено ли в данном случае право или нет.

Как и другие гражданские правоотношения, договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости имеет риски его не исполне­ния, в силу как объективных причин, которые не связаны с деятельностью субъектов договора, например: принятия акта государственного органа или органа местного самоуправле­ния, стихийного бедствия и др., так и по субъективным при­чинам, например: не внесение денежной суммы по договору участником долевого строительства; приостановка строи­тельства, связи с тем что, застройщик испытывает финансо­вые затруднения или признания застройщика банкротом; недобросовестный застройщик заключил договор в отноше­ния одного объекта недвижимого имущества с двумя разны­ми участниками долевого строительства т.д. Чтобы пресечь данные недобросовестные действия законодатель закрепил необходимость проводить государственную регистрацию данного вида договора. Так, в статье 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строи­тельстве многоквартирных домов и иных объектов недвижи­мости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» законодатель закрепил требо­вания к форме сделки по договору участия в долевом строи­тельстве. Договор заключается в письменной форме и под­лежит государственной регистрации как юридического акта признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недви­жимое имущество или ограничения такого права и обреме­нения недвижимого имущества. Вполне понятно, что в этом случае применения государственной регистрации непосред­ственно выражает расширение проникновения публичных начал в сферу частного права.

Регистрация сделки означает фиксацию факта ее со­вершения с целью учета и безотносительна к определению подлинного содержания сделки. С такой теоретической кон­струкцией солидарна позиций и судебных органов, которые в принятых ими судебных актах излагают толкование о том, что государственная регистрация сделки не является основа­нием возникновения гражданских прав и обязанностей, но регистрация сделки является доказательством существова­ния зарегистрированного права получения в установленный срок предмета договора участником долевого строительства. Так, Конституционный Суд Российской Федерации разъяс­няет, что: «государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следо­вательно, способствует упрочению и стабильности граждан­ского оборота в целом».

На наш взгляд, государственная регистрация сделки влечет за собой не только контроль государства за данными правоотношениями, но и защиту интересов участником до­левого строительства в виде гарантий государства в том, что именно заказчику как субъекту долевого участия строитель­ства будет передан предмет договора в натуре.

Если основание невыполнения взятых на себя обяза­тельств застройщика связано в банкротством, то защита ин­тересов гражданина, как участника долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в случае если объект не достроен предоставляет ему на со­временном этапе гражданского законодательства достаточно широкий спектр возможностей. Такой вывод следует из всту­пивших в силу новелл законодательства, регламентирующе­го инвестиционную деятельность в долевом строительстве объектов недвижимости.

Так, если ранее (до 1 января 2019 года) в случае призна­ния застройщика несостоятельным исполнителем обязатель­ства по договору — банкротом в узаконенной процедуре⁸ за­казчик как участник долевого строительства мог требовать от застройщика признания права требования передачи объек­та недвижимости либо в натуре, либо, по его усмотрению, денежной компенсации. По этому пути шла и судебная практика. Так, в Арбитражный суд города Москвы 10.01.2018 поступило заявление гр. Н.Б. Остяковой, в котором она как кредитор просила суд признать за ней право на 4481/4417730 доли в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством многоквартирном доме по строительному адресу: Московская область, мкр. «Планерная», жилой дом (корп. 3) в виде машиноместа с условным номером 97.

Как следует из материалов дела, между Н.Б. Остяковой и ПАО «УКС Лавочкина» сложились правоотношения в от­ношении объекта долевого строительства - нежилого поме­щения. Суд квалифицировал их следующим образом.

Исходя из толкований норм параграфа 7 главы IX За­кона о банкротстве, положения п. 1 ч. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве не применимы к спорным правоотношениям, объектом которых являются нежилые помещения. Специ­ального правового регулирования в отношении реализации прав лиц, имеющих требование к застройщику о передаче нежилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, являющемся объектом строительства, Закон о банкротстве не содержит; в отношении данных кредиторов действует общий режим защиты прав и законных интересов кредиторов, установленный законодательством о банкрот­стве.

Поскольку спорные правоотношения урегулированы Федеральным законом, то аналогия права не применима. Кроме того, целью дела о банкротстве является соразмер­ное удовлетворение требований кредиторов, включенных в реестр требований должника. Удовлетворение заявления кредитора о признании за ним права собственности на не­жилое помещение повлечет за собой нарушение прав других кредиторов (не участников строительства) на соразмерное удовлетворение их денежных требований за счет имущества должника. На этом основании суд первой инстанции в удов­летворении требований заявительницы - гр. Н.Б. Остяковой отказал.

В судебных актах вышестоящих судебных инстанций изложена позиция, согласно которой положения п. 1 ч. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве не применимы к спорным правоотношениям, объектом которых являются нежилые помещения. Определение Арбитражного суда г. Москвы от 21.03.2018 по делу № А40-31616/17 оставлено без из­менения, а апелляционная жалоба Н.Б. Остяковой- без удовлетворения.

Как видно из приведенного примера судебной практи­ки в отношении недвижимого имущества, объектом которо­го являлись нежилые помещения, суды отказывали истцам в их требованиях, поскольку в законодательстве о банкротстве содержалась императивная норма, которая уравнивала в правах всех кредиторов не беря во внимания какие цели пре­следовал каждый из них: получение имущества в натуре или получение прибыли.

Резюмируя изложенное отметим, что с 1 января 2019 г. новая редакция Федерального закона от 26 ок­тября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкрот­стве)» в корне меняет сложившуюся практику в отноше­нии физического лица как участника договора долевого участие строительства. У физического лица как кредито­ра сохранилась возможность требования либо передачи жилого помещения в натуре, либо взамен этого — де­нежное требование к должнику, как в прежней редакции закона. Вместе с тем, узаконена и следующая новелла: у гражданина как участника долевого строительства по­явилась право требовать от должника передачи такого объекта недвижимости как машиноместо или иного не­жилого помещения. На наш взгляд, данные изменения является крайне своевременными и целесообразными, поскольку гражданин, заключая договор долевого уча­стия строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, преследует цель приобрести в собственность и в дальнейшем пользоваться любой раз­новидностью недвижимости, то есть извлекать полезные свойства не только из жилого помещения, но и из иного возведенного застройщиком в его пользу объекта недви­жимого имущества.

КОМИССАРОВ Алексей Валерьевич
кандидат юридических наук, доцент, начальник кафедры гражданского права Новосибирского военного института имени генерала армии И.К. Яковлева войск национальной гвардии Российской Федерации, почетный работник высшего профессионального образования Российской Федерации, полковник юстиции

МОГИЛЕВСКИЙ Григорий Александрович
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Сибирского государственного института путей сообщения; доцент кафедры гражданского права Новосибирского военного института имени генерала армии И. К. Яковлева войск национальной гвардии Российской Федерации