Консультация гражданского юриста онлайн

Гражданский юрист: услуги, консультации

Государственная регистрация недвижимости

Актуальность вынесенных в заглавие статьи вопросов обусловлена противоречием, существующим между, с од­ной стороны, значением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для укрепления стабильности предпринимательских правоотношений и, с другой стороны, недостаточным уровнем теоретической раз­работанности данных вопросов в современной юридической науке.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕЕ РОЛЬ В СТАБИЛИЗАЦИИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКИХ ПРАВООТНОШЕНИЙ

Конституция Российской Федерации провозгласила приоритет прав и свобод человека, свободу предпринима­тельской и иной экономической деятельности, что предпо­лагает наличие эффективного механизма реализации и за­щиты этих прав и свобод. Важным правовым инструментом, обеспечивающим реализацию права на предприниматель­скую деятельность, является государственная регистрация недвижимости. Государственная регистрация имеет право­подтверждающий характер и удостоверяет со стороны госу­дарства наличие соответствующего права. Так, контрагенты по сделкам с недвижимым имуществом должны не только совершить сделку в установленном законом порядке, но и «подтвердить» юридический факт отчуждения недвижимо­го имущества посредством государственной регистрации. То есть все сделки с недвижимостью удостоверяются компетент­ными государственными органами. Тем самым, участники предпринимательской деятельности получают подтверж­дение того, что исполнение совершённых ими в отношении недвижимого имущества сделок обеспечено со стороны го­сударства.

Вместе с тем, необходимо констатировать, что процесс создания эффективной системы правового регулирования предпринимательских отношений, возникающих в связи с государственной регистрацией недвижимости и сделок с недвижимым имуществом, не окончен. Многие положения нынешнего законодательства о государственной регистрации неоднозначно освещаются в юридической литературе и оце­ниваются судебной практикой. Анализ действующего в этой сфере законодательства показывает, что некоторые аспекты не получили пока надлежащего урегулирования. В связи с этим возникает необходимость дальнейшего изучения во­просов государственной регистрации недвижимости и её роли в стабилизации предпринимательских правоотноше­ний, что позволит определить приоритетные направления совершенствования правового регулирования данной сферы.

Государственная регистрация недвижимости является комплексным правовым институтом. Так, правовое регули­рование организационных отношений, связанных с имуще­ственными отношениями (в т.ч. и отношений по регистра­ции), характеризуется наличием обязывающих предписаний соответствующих органов исполнительной власти. Право­вой статус и деятельность юридических и физических лиц, являющихся участниками предпринимательских правоот­ношений, регулируется нормами предпринимательского законодательства. При этом, когда они сталкиваются с госу­дарственными органами, то именно эта сторона их отноше­ний приобретает юридически неравный характер, к данным отношениям применяется метод власти и подчинения, осно­ванный на изначальном неравенстве сторон. Как правовой институт, институт государственной регистрации прав на недвижимость основан преимущественно на императивном методе регулирования, при котором право возникает на ос­новании властно-распорядительного акта регистрации орга­нов исполнительной власти, а не на основании договора.

Следует согласиться с С. Ю. Стародумовой в том, что «фиксация права на недвижимое имущество обеспечивает стабильность экономических отношений и характеризует на­личие у недвижимости законного статуса (регистрационной записи в соответствующем реестре)».

Нормы правового института государственной регистра­ции прав на недвижимое имущество носят комплексный предпринимательско-правовой, гражданско-правовой и ад­министративно-правовой характер. С одной стороны, они, безусловно, направлены на обслуживание предпринима­тельских отношений, складывающихся в связи с оборотом недвижимого имущества. С другой стороны, «сам властный акт регистрации опирается на полномочия органов испол­нительной власти, а не на договор». О. Гучмазова поясня­ет: «с формальной стороны государственная регистрация представляет собой явление административного характера, но лишь с точки зрения самой процедуры регистрации, по­рядка регистрации, подачи документов на государственную регистрацию».

В свою очередь Е. В. Бадулина обращает внимание на то, что «до сих пор обсуждается вопрос о целесообразности воз­врата к свидетельствам о государственной регистрации пра­ва, хотя выписка из реестра, которая заменила свидетельство с 15 июля 2016 года, выполняет те же функции, что и свиде­тельство о государственной регистрации права, имеет то же значение, но предоставляет больший объем информации. Выписка или свидетельство лишь фиксирует на определен­ный момент имеющиеся в государственном реестре данные о правообладателе».

Значение государственной регистрации прав на недви­жимое имущество в предпринимательском обороте обуслов­лено тем, что она направлена на защиту прав граждан и юри­дических лиц, обеспечение государственной и общественной безопасности. А. Г. Демиева в этой связи справедливо назы­вает «общие и специальные функции государственной реги­страции. К общим функциям государственной регистрации относятся следующие: 1) регулятивная; 2) контролирующая; 3) информационная (коммуникативная); 4) охранительная. К специальной функции государственной регистрации не­движимости относится гарантия прав на принадлежащее не­движимое имущество, в том числе придание законной силы правоустанавливающим документам (ст. 131 ГК РФ «Государ­ственная регистрация недвижимости»)».

Т. П. Подшивалов выделяет в правой теории три основ­ных подхода к значению государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Первый акцентирует внимание на правоустанавливающем и правосоздающем значении ре­гистрации. Второй подход выделяет правоподтверждающую (правоудостоверяющую) роль регистрации, а сам акт госу­дарственной регистрации в его рамках не рассматривается как основание возникновения гражданских прав и обязанно­стей. Сторонники третьего подхода смотрят на регистрацию прав на недвижимое имущество как на акт, имеющий право­устанавливающее значение, а в ряде специально предусмо­тренных в законе случаев и правоподтверждающее значение. Сам Т. П. Подшивалов придерживается точки зрения, согласно которой «субъективное право на недвижимость воз­никает до государственной регистрации».

Вместе с тем, Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ ГК РФ был дополнен ст. 8.1, в п. 2 котором прямо сказано, что права на имущество, подлежащие государствен­ной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государствен­ный реестр, если иное не установлено законом. Государствен­ная регистрация служит, тем самым, формальным условием обеспечения публичной защиты прав участников предпри­нимательской деятельности на недвижимое имущество.

Представляется возможным привести пример из судеб­ной практики: собственником нежилого здания был заклю­чен договор аренды земельного участка с муниципалитетом для восстановления нежилого здания. Указанное здание было реконструировано в многоквартирный жилой дом. Предварительно в администрации муниципального обра­зования было получено разрешение на реконструкцию, по окончании работ администрацией было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного многоквартирного жи­лого дома. Заявители представили на государственную реги­страцию прекращения права собственности на нежилое по­мещение и регистрацию права собственности инвестора на квартиру в построенном жилом доме в комплекте докумен­тов договор аренды земельного участка, а также разрешение на ввод созданного объекта в эксплуатацию. Отказ Управле­ния Росреестра в государственной регистрации по причине того, что в аренду был предоставлен земельный участок с раз­решенным использованием «для восстановления нежилого здания», а не для реконструкции нежилого здания в жилой дом, а представленное разрешение выдано на ввод в эксплу­атацию построенного, а не реконструированного здания, не соответствует действующему законодательству.

В другом деле, удовлетворяя требование продавца о взыскании задолженности по договору купли-продажи не­жилого помещения и отклоняя встречный иск покупателя о признании недействительным договора уступки права требования задолженности, суд, применив положения ст. 550, п. 1 ст. 551 ГК РФ, установил, что продавец, исполнив свои обязательства по договору в полном объеме, передал, а по­купатель принял в собственность нежилое помещение, право собственности на которое зарегистрировано, в то же время государственная регистрация уступки права требования де­нежных средств, в том числе по неисполненным договорам купли-продажи объектов недвижимого имущества, законом не предусмотрена, при том, что основной долг на момент предъявления иска не был погашен ни первоначальному, ни последующему кредитору, а доводы покупателя о передаче ему нежилого помещения с недостатками опровергаются су­дебными актами.

Регистрирующий орган не вправе вдаваться в исследова­ние наличности, действительности волеизъявления лиц, об­ратившихся за государственной регистрацией прав, наличия у органов юридических лиц, совершающих те или иные сдел­ки с недвижимым имуществом, полномочий на совершение сделки и т.п.

При наличии спора о правах на недвижимое имуще­ство, свидетельство о государственной регистрации не яв­ляется безусловным доказательством, подтверждающим на­личие (отсутствие) соответствующего права. Приоритетным доказательством служит наличие правоустанавливающих документов, а само по себе наличие регистрационной записи в случае признания сделки недействительной юридического значения иметь не будет.

Тем самым, в качестве обобщающего вывода представ­ляется возможным отметить, что государственная регистра­ция прав на недвижимое имущество, выступающего в ка­честве объекта предпринимательских отношений, является комплексным правовым субинститутом. С одной стороны, названные правоотношения, в основном, регламентируются нормами предпринимательского законодательства, а с дру­гой стороны - они, в своей процедурной части, носят импе­ративный характер. Значение государственной регистрации прав на недвижимость обусловлено тем, что она направлена на защиту прав участников предпринимательских отноше­ний, обеспечение государственной и общественной безопас­ности.

МАРКС Юлия Алильевна
кандидат политических наук, старший научный сотрудник, зам. зав. кафедрой гражданско­правовых дисциплин Института законоведения и управления ВПА, г. Тула

ПЕТРОСЯН Гайк Саркисович
магистрант Института законоведения и управления ВПА, г. Тула

  • Default
  • Title
  • Date
  • Random
load more hold SHIFT key to load all load all

Проект при содействии ЕВРАЗИЙСКОГО ЮРИДИЧЕСКОГО ЖУРНАЛА (издается при содействии Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА). Международный научный и научно-практический юридический журнал.).