Консультация гражданского юриста онлайн

Гражданский юрист: услуги, консультации

Некоторые проблемы применения последствий недействительности сделки с недвижимым имуществом

На сегодняшний день сделки с недвижимым имуще­ством составляют значительную часть имущественного обо­рота в России. Это связано, в первую очередь, с ростом числа объектов недвижимости, а также со стремлением граждан и юридических лиц извлечь различного рода выгоды из таких объектов. Ежедневно совершаются тысячи самых разноо­бразных сделок с недвижимостью, начиная от приобретения квартир гражданами в собственность для проживания и за­канчивая сдачей юридическими лицами в аренду имеющих­ся у них земельных участков. При этом часть этих сделок не отвечает требованиям действующего гражданского законо­дательства, в связи с чем является актуальным вопрос об их действительности.

Гражданско-правовой институт сделки кроме положе­ний о действительности сделок содержит также и нормы об основаниях признания их недействительными. Данные нор­мы имеют огромное значение, так как направлены на защиту прав и интересов участников гражданского оборота. Недей­ствительные сделки представляют значительный научный и практический интерес, так как они, согласно закону, не влекут юридических последствий кроме тех, что связаны с их недей­ствительностью.

Согласно части 1 статьи 167 ГК РФ, «недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключени­ем тех, которые связаны с ее недействительностью, и недей­ствительна с момента ее совершения». Это правило в той же мере относится к сделкам с недвижимостью, в какой и ко всем остальным сделкам.

Так, в силу статьи 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все по­лученное по сделке (реституция), а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость (если иные последствия недействительности сделки не пред­усмотрены законом). Кроме того, в силу абзаца 3 части 6 статьи 178 ГК РФ, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны воз­мещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуж­дение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона. Также важно отметить, что признание сделки недействительной влечет за собой признание недействитель­ности других сделок, которые были основаны на ней. Однако, на практике возникают определенные проблемы с примене­нием последствий недействительности сделки с недвижимым имуществом.

Первая проблема связана с возникновением вопроса о том, нужно ли суду в своем решении признавать недействи­тельным зарегистрированное право или прекращать право собственности лица. Это порождает проблему исполнения подобных решений. Законодательство также не содержит и предписаний для органов, регистрирующих право, как им действовать в таких случаях.

Вторая проблема касается реституции. Во-первых, в науке по сей день идут споры о ее правовой природе (является ли она самостоятельным исковым требованием, и как соотносит­ся с виндикацией). Во-вторых, для реализации требований за­кона о реституции могут возникнуть препятствия.

Например, при рассмотрении судами дел о признании недействительным договора, который связан с отчуждением недвижимого имущества, часто возникают проблемы, вытека­ющие из уничтожения этого имущества или его реконструк­ции. В таком случае объект недвижимости перестает существо­вать в том виде, в каком он существовал на момент заключения договора, а значит, становится невозможным восстановление первоначального положения путем возврата имущества. При этом вопрос, насколько существенны произошедшие в объ­екте недвижимости изменения, остается на усмотрение суда. Данную ситуацию можно проиллюстрировать примером из практики.

В 2008 году Высший арбитражный суд РФ выразил сле­дующую позицию: изменение технических характеристик недвижимого имущества вследствие произведенных неотде­лимых улучшений не свидетельствует о приобретении этим имуществом качеств нового объекта недвижимого имущества. Следовательно, такие изменения не препятствуют реституции. Препятствием может быть лишь регистрация такого объекта в качестве нового. Данная позиция также подтверждается тем, что ВАС РФ отменил решение нижестоящего суда, в котором удовлетворялся иск Министерства государственной собствен­ности Республики Карелия к ОАО «Онежский тракторный завод» о признании недействительной сделки приватизации завода в части включения в уставный капитал общества нежи­лого помещения и о применении последствий недействитель­ности сделки в виде возврата в государственную собственность. Основанием для отмены данного решения послужило то, что суд, удовлетворяя иск, не выяснил все данные о спорном объ­екте недвижимости, а между тем, этот объект после прове­денной реконструкции был введен в эксплуатацию в качестве нового объекта (здания офисных и складских помещений), что сделало невозможным восстановление первоначального поло­жения путем натуральной реституции.

Также проблема применения последствий недействи­тельности сделки может заключаться в том, что спорный объ­ект недвижимости выбыл из владения стороны, обязанной его возвратить. В таком случае на практике сделка может быть признана недействительной, но в применении последствий недействительности может быть отказано, что на наш взгляд, не является справедливым.

Также проблема с реституцией может возникнуть, если объектом спора является самовольная постройка. Здесь во­прос заключается в том, имеет ли значение тот факт, что на самовольную постройку не может возникнуть право собствен­ности. Мнения ученых и правоприменителей на этот счет раз­делились. Часть из них считает, что реституция невозможна, так как право собственности на отчуждаемый объект у продав­ца не возникало, а, следовательно, он не имел права этот объ­ект отчуждать. Другие, в частности А. В. Зарубин, считают, что реституция направлена на восстановление положения, суще­ствовавшего до исполнения договора, представляя собой «об­ратную» передачу имущества и не связана с правами сторон на нее, а значит, реальных препятствий для ее применения в отношении самовольной постройки нет[2].

Невозможность реституции возникает также в случаях, когда сторона по сделке перестает существовать к моменту предъявления требования о признании ее недействительной. В договорах с участием юридических лиц подобная ситуация возникает при их ликвидации и некоторых формах реоргани­зации. Так, по одному из дел, суд, установив, что ООО прекра­тило свое существование в результате реорганизации в форме присоединения к другому обществу, о чем внесена запись в ЕГРЮЛ, правомерно пришел к выводу о невозможности при­менения реституции в виде восстановления долей истцов в уставном капитале реорганизованного ООО. Данное решение оставлено без изменения и вышестоящими инстанциями.

Таким образом, при признании сделок с недвижимым имуществом, недействительными может возникнуть множе­ство препятствий для дальнейшего применения последствий их недействительности.

ОМАРОВ Гаджимуса Микаилович
магистрант юридического института Дагестанского государственного университета

  • Default
  • Title
  • Date
  • Random
load more hold SHIFT key to load all load all

Проект при содействии ЕВРАЗИЙСКОГО ЮРИДИЧЕСКОГО ЖУРНАЛА (издается при содействии Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА). Международный научный и научно-практический юридический журнал.).