Долевое строительство

Одним из основных направлений социальной полити­ки государства является обеспечение граждан доступным и комфортабельным жильем.

Наиболее востребованным сре­ди граждан способом приобретения жилого помещения в собственность является участие в долевом строительстве недвижимости. В связи с неразвитостью законодательства в области регулирования долевого участия в строительстве бу­дущие собственники недвижимости оказались незащищен­ными в случае неисполнения или ненадлежащего исполне­ния застройщиками своих обязательств по договору участия в долевом строительстве. Последствием таких отклонений от действующих норм являются отшлифованные временем и практикой варианты мошенничества со стороны «липовых» застройщиков, а также мелкие и несущественные отступле­ния строительных организаций при возведении новостроек.

Законодательство, регулирующее вопросы в области ис­следуемых общественных отношений, постоянно изменяется и развивается. Особое внимание законодатель уделяет совер­шенствованию механизма правовой защиты самой незащи­щенной стороны договора участия в долевом строительстве - участника долевого строительства. Участником долевого строительства является гражданин, индивидуальный пред­приниматель или юридическое лицо, вкладывающие свои денежные средства в долевое строительство объектов недви­жимости с целью возникновения у него права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в объекте недвижимости.

Федеральным законом от 01.05.2016 № 139-ФЗ «О внесе­нии изменений в Уголовный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления уголовной ответственности за нару­шение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объек­тов недвижимости» (далее по тексту - ФЗ № 139) Уголовный кодекс РФ (далее по тексту - УК РФ) дополнен ст. 200.3, предусматривающей уголовную ответственность за привлечение денежных средств граждан в нарушение требований зако­нодательства РФ об участии в долевом строительстве много­квартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на сумму свыше трех миллионов рублей.

До принятия ФЗ-№139 публично-правовым способом правовой защиты участника долевого строительства являлось привлечение нарушителя к административной ответственно­сти за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве по ч.1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее по тексту - КоАП РФ).

Правоведы подчеркивали, что существующие способы защиты недостаточно эффективны, так как они не акценти­рованы исключительно на защиту прав человека и гражданина, а отсутствие на сегодняшний день криминализации обмана дольщиков является проявлением искусственного за­нижения уровня его общественной опасности.

Установление уголовной ответственности оценивает­ся большинством ученых как позитивное событие, которое должно обеспечить гарантированную защиту «несостояв­шимся» жильцам новостроек и повысить эффективность работы застройщиков; сократить количество обманутых дольщиков, оказав предупредительное воздействие на недо­бросовестных застройщиков; гарантировать гражданам без­опасность вложенных денежных средств.

Следует отметить, что до принятия ФЗ-№139 средства уголовно-правовой защиты участников долевого строитель­ства применялись путем привлечения к уголовной ответ­ственности руководителей и должностных лиц застройщика за мошенничество, присвоение, растрату, незаконное пред­принимательство.

Необходимость введения статьи в УК РФ, предусматри­вающей ответственность за привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве подтверждается следующи­ми обстоятельствами:

  1. Диспозиция ч. 4 ст. 159 УК РФ предусматривает ответ­ственность за хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребле­ния доверием, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещения. Данная статья УК РФ не предусматривает уголовную ответственность в связи с невы­полнением условий договоров в общем, и в частности, усло­вий договора участия в долевом строительстве. Однако суды подходили к вопросу неформально и её применяли.

Примером может служить Приговор Ленинского рай­онного суда г. Самары от 24 - 26 декабря 2013 г. апелляци­онное определение судебной коллегии по уголовным делам Самарского областного суда от 12.05.2014 г. В соответствии с вышеназванными судебными постановлениями, М. явля­ясь одним из учредителей и с 01.12.1998 г. генеральным ди­ректором закрытого акционерного общества промышлен­но-финансовой строительной компании «А», (далее ЗАО ПФСК «А») признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159 УК РФ. М. причинил ущерб гражданам - участникам договоров долевого строительства многоквартирных домов. Как видно из материалов дела, М., создавая видимость того, что возглавляемая им коммерче­ская фирма, и он сам являются успешными и надежными субъектами предпринимательской деятельности и имеют все возможности и намерения выполнить надлежащим образом договорные обязательства в сфере долевого строительства жилых домов и гаражей для граждан действовал при этом путем обмана. Еще до заключения договоров на строитель­ство с гражданами, которые не являлись субъектами пред­принимательской деятельности и находились явно в нерав­ных условиях с М., являлись экономически более слабой и зависимой стороной, зачастую юридически не грамотными, М. перед заключением договора с гражданами-дольщиками вводил их в заблуждение, сознательно умалчивал об отсут­ствии у него необходимых документов для беспрепятствен­ного выполнения договорных обязательств.

Как видно из приведенных выше постановлений суды привлекали должностных лиц к уголовной ответственности за мошенничество в связи с невыполнением условий дого­воров участия в долевом строительстве. Судебная практика неправильно толковала закон ч. 4 ст. 159 УК РФ, которая не распространялась на отношения, возникающие в связи с не­исполнением или ненадлежащем исполнении застройщи­ком своих обязательств по договору участия в долевом стро­ительстве.

Применение ст. 200.3 УК РФ позволит обеспечить дей­ственную защиту прав участников долевого строительства и разграничить данный состав преступления от преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ (мошенничество)

  1. Действия руководителей застройщиков, помимо ч. 4 ст. 159 УК РФ, квалифицировались по ст. 159.4 УК РФ (мошен­ничество в сфере предпринимательской деятельности). Дис­позиция данной статьи предусматривала ответственность за мошенничество, сопряженное с преднамеренным неиспол­нением договорных обязательств в сфере предприниматель­ской деятельности. Преступление считается совершенным в сфере предпринимательской деятельности, если оно совер­шено лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность или участвующими в предпринимательской деятельности, и это преступление непосредственно связано с указанной деятельностью. Субъектом данного преступле­ния является лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью, - собственник предприятия (организации), руководитель (директор и т.п.), индивидуальный предпри­ниматель, их представители. Преднамеренное неисполнение договорного обязательства означает, что лицо, выступающее представителем организации или предпринимателя (либо сам предприниматель), при заключении договора не наме­рено выполнять обязательства, рассчитывая противозаконно завладеть имуществом, сознавая, что тем самым причинит ущерб собственнику или иному владельцу этого имущества.

Примером может служить Кассационное определение Верховного суда РФ от 16 октября 2014 г. № 46-УД14-8. Соглас­но вышеназванному определению, «мошенничество в сфере предпринимательской деятельности является одним из видов мошенничества, предусмотренного разными статьями Уго­ловного кодекса, и оно также совершается путем обмана или злоупотребления доверием, ему также характерна преднаме­ренность неисполнения договорных обязательств в будущем. Виновный, заключая гражданско-правовые договоры, уже предполагает, что не будет их выполнять и завладевает соответ­ствующими денежными средствами, иным имуществом либо правом на имущество с корыстной целью, что и было установ­лено судом по настоящему делу. К. признан виновным в том, что он, занимая должность директора ООО «<...>» и являясь его соучредителем, а также лицом, выполняющим управленческие функции, совершил мошенничество с использованием своего служебного положения. К. от имени ООО «<...>» заключил до­говоры с гражданами г. <...> на участие в долевом строительстве и инвестировании жилого дома с нежилыми помещениями и подземным паркингом на сумму <...> рублей. Часть денежных средств, в сумме <...> рублей, К. направил на проведение отдель­ных строительно-монтажных работ, на приобретение жилых помещений для расселения жильцов сносимых домов и на под­готовку строительной площадки, а остальную часть похитил. Действия К. квалифицированы по ст. 159.4 УК РФ.

Однако ст. 159.4 УК РФ утратила силу в соответствии c Постановлением Конституционного Суда РФ от 11.12.2014 № 32-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 159.4 Уголовного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Салехардского городского суда Ямало-Не­нецкого автономного округа»

  1. Федеральным законом от 29.11.2012 № 207-ФЗ «О вне­сении изменений в Уголовный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» диспозиция п. 4 ст. 159 УК РФ была дополнена ответственно­стью за мошенничество, повлекшее лишение права гражда­нина на жилое помещение.

Этот нормативный акт не мог удовлетворить потреб­ность в криминализации действий застройщика по нару­шению законодательства об участии в долевом строитель­стве, так как обманутый участник долевого строительства не является потерпевшим по данному составу преступления. Согласно комментарию к ст. 139 УК РФ (нарушение непри­косновенности жилища), под жилищем понимаются инди­видуальный жилой дом с входящими в него жилыми и не­жилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и при­годное для постоянного или временного проживания, а рав­но иное помещение или строение, не входящие в жилищный фонд, но предназначенные для временного проживания.

Как следует из абз.2 п.2 ст.2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве много­квартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее по тексту - Закон об участи в долевом строительстве), объект доле­вого строительства - жилое или нежилое помещение, машино­место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Объект долевого строительства является жилым по­мещением для целей Закона об участии в долевом строи­тельстве, но не отвечает требованию уголовного закона о пригодности к проживанию. Невозможно использовать не построенный объект долевого строительства для прожи­вания, поэтому п. 4 ст. 159 УК РФ, предусматривающей от­ветственность за мошенничество, повлекшее лишения права гражданина на жилое помещение нельзя применять к отно­шениям по участию в долевом строительстве.

  1. Преимуществом ст. 200.3 УК РФ по сравнению ст. 159 УК РФ является конструкция объективной стороны престу­пления. В отличие от мошеннических действий указанная новелла уголовного закона признает оконченным престу­плением «привлечение», а не «хищение» денежных средств. Преступление, предусмотренное ст. 200.3 УК РФ, является преступлением с формальным составом, «что сделано зако­нодателем в целях предотвращения наступления обществен­но-опасных последствий в виде причиненного потерпевшим реального имущественного ущерба».
  2. До принятия ФЗ-№139 публичным средством право­вой защиты Действия застройщика, нарушающие требова­ния законодательства об участии в долевом строительстве квалифицировались по ст. 14.28 КоАП РФ. Средний размер административного штрафа за совершение правонаруше­ния, предусмотренного ст. 14.28 КоАП РФ составляет четыре­ста тысяч рублей, такая сумма является незначительной для юридического лица, поэтому ст. 14.28 КоАП РФ не может в полной мере выполнить превентивную функцию по пред­упреждению нарушений застройщиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве.

Санкция ст. 200.3 УК РФ предусматривает самое ради­кальное наказание - наказание в виде лишения свободы, что, несомненно, повысит уровень правовой защиты участников долевого строительства.

Подводя итог изложенному, отметим, что введение уго­ловной ответственности за привлечение денежных средств с нарушением требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве повысит уровень защищенности участ­ников долевого строительства. Однако, существует мнение, что данная статья Уголовного кодекса РФ создает более выгодное для застройщиков положение, поскольку ранее их действия квалифицировали как мошенничество, совершенное группой лиц, в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение, и эти действия относились к части четвертой статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации. Безусловно, мошенничество является тяжким преступлением, срок наказания достигает до 10 лет лишения свободы, а преступление, предусмотренное ст. 200.3 УК РФ яв­ляется преступлением небольшой тяжести и предусматривает максимальное наказание до двух лет лишения свободы. Пред­ставляется целесообразным увеличение верхнего предела срока лишения свободы за совершение преступления, предусмотрен­ного ст. 200.3 УК РФ, до 10 лет лишения свободы.

В конце статьи сделаем выводы:

  1. Статья 200.3 УК РФ позволяет разграничить данный состав преступления от преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ.
  2. Преступление, предусмотренное ст. 200.3 УК РФ, явля­ется преступлением с формальным составом, что усиливает превентивную функцию нормы и позволяет привлекать к уголовной ответственности без причинения потерпевшему реального имущественного ущерба.
  3. Административная ответственность не может в пол­ной мере предупредить совершение преступлений в сфере долевого строительства, в связи с менее жесткими санкциями по сравнению с санкциями, предусмотренными ст. 200.3 УК РФ.

СИМОНЯН Самвел Ашотович
аспирант кафедры уголовного права и криминологии Московского государственного университета имени М.В. Ломоносова

Проект при содействии ЕВРАЗИЙСКОГО ЮРИДИЧЕСКОГО ЖУРНАЛА (издается при содействии Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА). Международный научный и научно-практический юридический журнал.). 

© 2017-2020. Юрист Онлайн Адвокат - юридическая консультация. Все права защищены.
Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции.
Юридическая консультация и помощь по БЕСПЛАТНОМУ тел. Россия +8 (800) 700-99-56 (доб. 995)
Московская обл, г. Москва +7 (495) 980-97-90 (доб. 597)
Ленинградская обл, г. Санкт-Петербург +7 (812) 449-45-96 (доб. 560)
в режиме online - круглосуточно!