Права на земельный участок, предоставляемый для комплексного освоения территории

Земельный участок, предоставляемый для комплексного осво­ения территории (далее - КОТ), последовательно является объектом различных прав, которые осуществляются в отношении него.

В частности, в результате реализации проекта КОТ земельный участок переходит из публичной собственности в собственность частных лиц. В этой части процесс напоминает приватизацию.

До внесения изменений в Земельный кодекс России РФ (да­лее - ЗК РФ) и Градостроительный кодекс России (далее - ГрК РФ) Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ (далее - Закон № 171-ФЗ) преобладала модель договора аренды, совмещавшая в себе оба договора: аренда и КОТ в целях жилищного строительства (ст. 30.2 ЗК РФ). Права и обязанности, предусмотренные в этой статье, не могли вписываться в классическую модель договора аренды, предусмотренную в Гражданском кодексе России, обязательства более тяготели к обязательствам по выполнению работ, а не к обя­зательствам по предоставлению имущества в пользование.

В связи с этим представляются оправданными измене­ния, внесенные Законом № 171-ФЗ, в соответствии с которы­ми регулирование договора о КОТ было перенесено в ГрК, а также предусмотрено, что заинтересованное лицо заключает не только договор аренды земельного участка, но и договор о КОТ. Так специфика договора о КОТ стала достаточным осно­ванием для создания отдельного вида договора.

Договор о КОТ, заключаемый в качестве отдельного документа (ст. 46.4 ГрК РФ), взаимосвязан с иными юридическими фактами, влияющими на уже существующие права (в частности, арендные права застройщика, право публичной собственности). При этом прекращение существования земельного участка, в отношении ко­торого заключен договор, или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, опре­деленных договором (ч. 8 ст. 46.4 ГрК РФ).

Земельные участки, находящиеся в публичной собствен­ности, могут быть предоставлены частным лицам для реали­зации различных проектов. В Российской Федерации имеется большое количество «свободных» земельных участков, ко­торые находятся в публичной собственности, в связи с этим публично-правовые образования вводят их в оборот в рамках своей компетенции и правоспособности.

Для целей передачи заинтересованному лицу земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение до­говора аренды необходимого земельного участка (ст. 39.12 ЗК РФ10). В рамках подготовки аукционной документации к извещению при­лагается проект договора о КОТ (п. 23 ст. 39.11 ЗК РФ).

Для целей КОТ участок предоставляется однократно, так что в дальнейшем он уже не может быть предметом аукциона, если он расположен на территории, в отношении которой заключен дого­вор о КОТ (пп. 13 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ). Это указывает на исклю­чительность прав арендатора и несовместимость данного способа освоения земли с какими-либо иными способами освоения.

Часть предоставленной земли после реализации проекта о КОТ подлежит возврату в публичную собственность, поскольку после утверждения документации по планировке территории, земельные участки общего пользования не могут быть привати­зированы (п. 12 ст. 85 ЗК РФ). Статус таких участков должен об­говариваться сторонами договора о КОТ заранее.

ГрК РФ предусмотрена также возможность включения в договор о КОТ условия о том, что лицо, заключившее договор, обязуется передать в публичную собственность объекты ком­мунальной, транспортной, социальной инфраструктур, стро­ительство которых осуществляется за счет средств этого лица; перечень данных объектов и условий их передачи могут быть урегулированы соглашением сторон (п. 2 ч. 6 ст. 46.4).

Право на участие в аукционе по продаже права на заключе­ние договора аренды в целях КОТ предоставляется только юри­дическим лицам (п. 10 ст. 39.11 ЗК РФ). По общему правилу, победителем аукциона на право заключения договора аренды в целях КОТ признается лицо, предложившее максимальный раз­мер первого арендного платежа (п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ).

Пункт 7 ст. 39.8 ЗК РФ предусматривает особенности со­держания договора аренды земельного участка, предоставляе­мого для КОТ. Так, он должен предусматривать обязательство сторон договора аренды такого земельного участка обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капиталь­ного строительства) в соответствии с графиками, содержащими­ся в договоре о КОТ, в отношении каждого предусмотренного мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведе­ния соответствующих работ, а также ответственность сторон за невыполнение указанного обязательства и право сторон на рас­торжение этого договора аренды в одностороннем порядке в слу­чае невыполнения указанного обязательства.

Такие условия, в целом, не характерны для договора аренды, но их существование обусловлено, по всей видимости, целевым характером таких арендных отношений и необходи­мостью связать рассматриваемый договор с КОТ.

В целях КОТ договор аренды земельного участка заклю­чается на срок от 3 до 5 лет (пп. 4 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ). В со­ответствии с п. 10 ст. 39.8 ЗК РФ такие сроки аренды распро­страняются и на иные, образованные из исходного земельного участка, земельные участки. Право аренды таких вновь образо­ванных земельных участков возникает без проведения торгов у лица, с которым был заключен договор аренды первоначаль­ного земельного участка (пп. 5 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

При предоставлении земельного участка заинтересованное лицо обязано заключить договор аренды одновременно с заклю­чением договора о КОТ (п. 6 ст. 39.8 ЗК Рф, п. 24 ст. 39.12 ЗК РФ).

В дальнейшем в рамках договора аренды на лицо, с которым заключен такой договор, обязано вносить арендную плату (п. 1 ст. 65 ЗК РФ). На основании норм п. 9 ст. 22 ЗК РФ можно предпо­ложить по аналогии с п. 9.1, 9.2 той же статьи, что права и обязан­ности по договору о КОТ могут переходить к новому арендатору.

Договор КОТ может быть расторгнут по основаниям, предус­мотренным гражданским законодательством, исключительно по решению суда (ч. 9 ст. 46.4 ГрК РФ). Согласно п. 2.1. ст. 46 ЗК РФ[16] самостоятельным основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предоставленного для КОТ, является прекра­щение договора КОТ. Это в очередной раз указывает на целевой характер договора аренды по отношению к договору о КОТ.

Продажа земельных участков, образованных из исходного земельного участка, предоставленного для КОТ, осуществляет­ся без проведения торгов (пп. 1 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ). В рамках договорного регулирования отношений по аренде земельных участков, образованных из первоначального земельного участка, должна предусматриваться выкупная цена соответствующих зе­мельных участков, которая подлежит уплате арендатором и вле­чет обращение этих объектов в частную собственность.

Поскольку договор о КОТ заключается между частным субъектом и уполномоченным органом публичной власти, то необходимо также рассмотреть, каковы полномочия админи­стративных структур в отношении земельного участка, предо­ставленного для КОТ. Данная составляющая поможет более полно показать правовой статус такого объекта.

Изменения, внесенные Законом № 171-ФЗ, предполага­лись с целью более гибко разделять обязанности по плани­ровке территории, строительству инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры между частным инвестором и государством, быстрее осуществлять строительство бизнес-ин­кубаторов и технопарков.[18] Такая модель взаимодействия, без­условно, позволяет обеспечить большую заинтересованность органа публичной власти в успешной реализации проекта, т.к. он будет связан с застройщиком не только обязанностями арендодателя, но и обязанностями по договору о КОТ.

Даже непосредственно в определении договора о КОТ содер­жится упоминание ряда административных процедур, которые необходимо осуществить в отношении предоставляемого земель­ного участка: подготовка документации по планировке террито­рии, образование земельных участков в границах данной терри­тории. В соответствии с положениями ч. 3, пп. 5,7 ч. 5. пп. 4 ч. 6 ст. 46.4 ГрК РФ уполномоченный орган обязан оказывать содействие и обеспечивать выполнение отдельных мероприятия.

В частности, утверждение проекта планировки и проекта межевания территории невозможно провести без участия ор­ганов власти (ст.ст. 42-43 ГрК РФ).

Договор КОТ может также содержать указание на обяза­тельство исполнительного органа публичной власти обеспе­чить в соответствии с программой комплексного развития си­стем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа строительство и (или) реконструкцию объектов комму­нальной инфраструктуры за границами земельного участка, в отношении которого заключен договор, необходимых для обе­спечения подключения (технологического присоединения) на границе такого земельного участка к объектам коммунальной инфраструктуры, построенным на таком земельном участке.

Уполномоченный орган публичной власти предоставляет по установленной процедуре сформированный земельный участок в аренду для КОТ. Такой земельный участок, как правило, должен принадлежать к категории земель населенных пунктов, его грани­цы имеют временный характер, так как впоследствии из него будут образованы другие земельные участки в соответствии с проектом планировки территории и проектом межевания территории.

Таким образом, в отношении земельного участка, предо­ставляемого для КОТ, осуществляются различные виды граж­данских прав (частная и публичная собственность, аренда). Также значительную роль в статусе таких земельных участков играют полномочия органов публичной власти, без которых была бы невозможна реализация всего девелоперского проекта.

СОТНИКОВА Анастасия Борисовна
аспирант кафедры экологического и земельного права юридического факультета, магистр юриспруденции Московского государственного университета имени М. В. Ломоносова

© 2017-2019. Юридический портал Евразии. Все права защищены.
Юридическая консультация и помощь по БЕСПЛАТНОМУ тел. 8-800-500-27-29 (доб. 507) в режиме online - круглосуточно!