Правовые особенности договора купли-продажи жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса

МКРТЧЯН Микаэл Карленович
советник отдела правового обеспечения Департамента организации и контроля Мини­стерства юстиции Российской Федерации
Договор купли-продажи жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса, на сегодняшний день является самой распространенной сделкой на рынке жилой недвижимости. Статья посвящена вопросу о юридической природе и правовой принадлежности рассматриваемого договора, а также определению его правовой специфики, применяя нормы действующего законодательства России.

 

Правовую основу регулирования отношений экономиче­ского оборота с участием жилого помещения, соответствую­щего условиям отнесения к жилью экономического класса, в первую очередь, составляют положения Гражданского кодекса Российской Федерации. Введенный Федеральным законом от 21.07.2014     № 224-ФЗ «О внесении изменений в Градостроитель­ный кодекс Российской Федерации и отдельные законодатель­ные акты Российской Федерации» в статью 558 Гражданского кодекса Российской Федерации новый пункт, предусматрива­ющий возможность осуществления купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, имеет огромное значение для реше­ния жилищной проблемы в Российской Федерации. Введение в оборот и закрепление на законодательном уровне договора купли-продажи жилья экономического класса как особой раз­новидности договора купли-продажи недвижимости и даль­нейшее совершенствование нормативной базы - это гарантия эффективного правового регулирования общественных отно­шений с участием экономически незащищенных слоев населе­ния и, как следствие, защиты их интересов.

Основание возникновения отношений купли и продажи жилья экономического класса - это договор купли-продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса. Правоотношения по договору жилого помещения, а значит и договора купли-продажи жилья эко­номического класса регулируются правовыми нормами главы 30, параграфа 7, статьи 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, а в случае их недостаточности - общими положениями о купле-продаже. Выделение в статье 558 Гражданского кодекса Российской Федерации параграфа 7 главы 30 договора купли- продажи жилого помещения, соответствующего условиям от­несения к жилью экономического класса, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, указанные объекты права имеют преимущественно социальное значение, поскольку их право­вая природа позволяет эффективно обеспечивать реализацию конституционного права на жилище для всех категорий граж­дан. Во-вторых, особый правовой режим, который проявля­ется в установлении законодательством ряда требований по участию в гражданском обороте данных жилых помещений.

Определение понятия договора купли-продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, прямо в Гражданском кодексе Рос­сийской Федерации и других нормативных правовых актах не предусмотрено. Вместе с тем на основе общего определения договора купли-продажи, данного в статье 454 Гражданско­го кодекса Российской Федерации, в сочетании со специаль­ным определением договора купли-продажи недвижимости, указанного в статье 549 Гражданского кодекса Российской Феде­рации, и статье 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующей особенности продажи жилых помеще­ний, можно сформулировать понятие рассматриваемого в на­стоящей статье договора следующим образом: «По договору купли-продажи жилых помещений, соответствующих усло­виям отнесения к жилью экономического класса, одна сто­рона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) жилое помещение, соответствующее условиям отнесения к жилью экономического класса, а поку­патель обязуется принять его и уплатить за него определен­ную денежную сумму (цену).». Такой договор в отечественной цивилистической науке и в судебной практики трактуется как договор необычного содержания, нетипичный или аномаль­ный, а также непоименованный (не предусмотренный зако­ном и иными правовыми актами), поскольку «...практически все ученые, раскрывая принцип свободы договора, отмечают: одно из проявлений этой свободы - возможность заключать непоименованные в законе сделки...». Соответственно, «... непоименованным мы будем считать договор, в отношении которого не предусмотрено в законодательстве никакого по­зитивного регулирования, хотя бы он и упоминался в каком- либо законе или ином нормативном правовом акте.».





Договор купли-продажи жилья экономического класса является двусторонним (взаимным), а также синаллагматиче­ским: одна сторона (продавец) обязуется передать в собствен­ность другой стороне (покупателю) жилое помещение, соот­ветствующее условиям отнесения к жилью экономического класса, а покупатель обязуется принять его и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Учитывая, что договор купли-продажи жилого помещения, соответствующего усло­виям отнесения к жилью экономического класса, заключается с момента подписания продавцом и покупателем соглаше­ния, выраженного в письменной форме, он является консенсу­альным договором.


Не вызывает сомнений, что данный договор надлежит квалифицировать и как возмездный договор, поскольку в рас­сматриваемом в настоящей статье договоре как в любом по­именованном или непоименованном договоре купли-прода­жи закреплена обязанность покупателя уплатить продавцу обусловленную договором цену.

Проведенный анализ позволяет отнести договор купли- продажи жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса, в качестве вида до­говора продажи недвижимости и, соответственно, определить его в подвид договора купли-продажи жилого помещения.

Отличительным признаком договора купли-продажи жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса, является, в первую очередь, его предмет. К предмету рассматриваемого в настоящей статье договора следует отнести индивидуально-определенную вещь, которым является жилая недвижимость с конкретными толь­ко ей присущими дополнительными характеристиками, ука­занными в нормативном акте и в договоре. Разделяя позицию цивилиста Клюбина С.Н., автор отмечает, что определение предмета договора купли-продажи жилого помещения, соот­ветствующего условиям отнесения к жилью экономического класса, «.должно быть произведено с особой тщательностью и содержать точный адрес продаваемого жилого помещения, включая указание названия города, улицы, номера дома, но­мера квартиры, указание общей площади, а также указание жилой и нежилой площади.». Исчерпывающий перечень указанной жилой недвижимости приводится в пункте 5 усло­вий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса, утвержденных приказом Министерства строитель­ства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Феде­рации от 05.05.2014 № 223/пр. Так, к жилью экономического класса относятся следующие жилые помещения: 1) отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, помещениями и ответственность за незаконные операции с жильем. - Адвокатская практика, 2008. - Выпуск № 6. - С. 22 - 26.


предназначенный для проживания одной семьи; 2) блок в со­ставе состоящего из нескольких блоков жилого дома блоки­рованной застройки с количеством этажей не более чем три, который предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земель­ном участке и имеет выход на территорию общего пользова­ния; 3) квартира в многоквартирном доме.

Помимо предмета договора купли-продажи жилых по­мещений, соответствующих условиям отнесенных к жилью экономического класса, как правило, следующими характер­ными признаками рассматриваемой сделки являются стои­мость жилья экономического класса и лицо, которое вправе приобрести указанные объекты прав.

В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Рос­сийской Федерации в договоре купли-продажи жилого поме­щения, соответствующего условиям отнесения к жилью эко­номического класса, цена является существенным условием. Особенность определения цены состоит в том, что стоимость объекта рассматриваемой сделки в определенных ситуациях устанавливает законодатель. Так, цена жилья экономического класса для отдельных категорий граждан, указанных в рамках реализации программы «Жилье для российской семьи», а так­же органов государственной власти и местного самоуправле­ния, приобретающих такое жилье в связи с предоставлением указанным категориям граждан, установлена в фиксирован­ном размере, что на сегодняшний день составляет 35 000 ру­блей.


По общему правилу сторонами по договору купли-про­дажи жилья экономического класса могут выступать любые граждане, юридические лица и публично-правовые органы. При этом следует иметь в виду, что одна из сторон рассматри­ваемой сделки является собственником отчуждаемого жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса. Право собственности продавца под­тверждаются соответствующим документом. Особенностью выделения рассматриваемого признака является, что в опре­деленных случаях, предусмотренных законодательством Рос­сийской Федерации, в договоре купли-продажи жилого по­мещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса, со стороны покупателя может высту­пать только лицо, которое указано в списке граждан, имею­щих право на приобретение жилья экономического класса. Так, постановлением Правительства Российской Федерации от 25.10.2012 № 1099 «О некоторых вопросах реализации Фе­дерального закона «О содействии развитию жилищного стро­ительства» в части обеспечения права отдельных категорий граждан на приобретение жилья экономического класса» утвержден Перечень категорий граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, к которым, в частности, относятся граждане, проживающие в жилом по­мещении, которое в установленном порядке признано непри­годным для проживания; граждане, имеющие 3 и более детей; граждане, имеющие 1 ребенка и более, при этом возраст каж­дого из супругов либо одного родителя в неполной семье не превышает 35 лет.

Учитывая закрепление в Гражданском кодексе Россий­ской Федерации требований в связи с государственной регистрацией перехода права собственности на указанную жилую недвижимость, необходимо отметить особенность, выража­ющуюся в требовании наличия в пакете документов, необхо­димых для проведения такой регистрации дополнительного документа - выписки из списка граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса.

Юридический портал Евразии осуществляет проект при содействии ЕВРАЗИЙСКОГО ЮРИДИЧЕСКОГО ЖУРНАЛА (издается при содействии Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА). Международный научный и научно-практический юридический журнал.). 

© 2017-2019. Юридический портал Евразии. Все права защищены.
Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции.
Юридическая консультация и помощь по БЕСПЛАТНОМУ тел. Россия +8 800 500-27-29 (доб. 507)
Московская обл, г. Москва +7 499 653-60-72 (доб. 665)
Ленинградская обл, г. Санкт-Петербург +7 812 426-14-07 (доб. 423)
в режиме online - круглосуточно!