Об участии в долевом строительстве

Вопрос использования оценочных понятий при констру­ировании норм права исследуется как в теории права, так и в отраслевых правовых науках - гражданского, гражданско-про­цессуального, административного, уголовного, уголовно-процес­суального права.

В рамках настоящего исследования под «оце­ночным понятием» мы будем понимать абстрактные правовые формулировки, выражающие понятие путем указания на его обобщенные, наиболее типичные признаки с целью обеспече­ния возможности субъективного толкования в соответствии с фактическими обстоятельствами правообразовательного, право­реализационного или правоприменительного процессов. Цен­тральной особенностью оценочных понятий является то, что они не допускают возможности определения их содержания исчер­пывающим образом. Их значение устанавливается с учетом кон­кретных обстоятельств действительности, хотя и на основании правовой нормы, содержащей в себе такое оценочное понятие.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объ­ектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Феде­ральный закон № 214) регулирует отношения, связанные с при­влечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строи­тельства) и возникновением у участников долевого строитель­ства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных инте­ресов и имущества участников долевого строительства.

По результатам анализа Федерального закона № 214 мож­но указать следующие оценочные понятия, которые использу­ются в его тексте:

-      «существенное нарушение требований к качеству объ­екта долевого строительства» - часть 3 статьи 7 и пункт 3 части 1 статьи 9;

-       «разумный срок» - пункт 1 части 2 и часть 3 статьи 3;

-      «обстоятельства, очевидно свидетельствующие» - пункт 1 части 1.1 статьи 9;

-      «существенное изменение проектной декларации» - пункт 2 части 1.1 статьи 9;

-      «существенное изменение размера объекта долевого строительства» - пункт 2 части 1.1 статьи 9.

Практика применения оценочных понятий Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» при разрешении споров о защите прав потребителей»

Предпримем попытку классифицировать указанные оце­ночные понятия. Наиболее распространенной классификаци­ей оценочных понятий является их деление по содержанию на три основных вида: количественные, качественные и смешан­ные оценочные понятия. В 1974 г. Т. В. Кашанина разделила все оценочные понятия на две группы: качественные и коли- чественные.

Качественные оценочные понятия определяются как вы­ражающие свойства, признаки обобщаемых ими процессов и явлений в зависимости от ценностной ориентации законо­дателя. Количественные же понятия содержат определенные параметры, отражающие степень выраженности данных при­знаков, их интенсивность. Оценочные понятия смешанного типа являются совокупностью комбинированных признаков количественных и качественных оценочных понятий.

Исходя из указанной классификации представляется, что оценочные понятия Федерального закона № 214 следует раз­делить следующим образом:

  1. Количественные: «разумный срок», «существенное из­менение размера объекта долевого строительства».
  2. Качественные: «существенное изменение проектной де­кларации».
  3. Смешанные: «существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства», «обстоятельства, очевидно свидетельствующие».

Федеральный закон № 214 является специальным нор­мативно-правовым актом по отношению к Закону РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» и Граждан­скому кодексу РФ. С учетом указанного, при толковании оце­ночных понятий Федерального закона № 214 суды используют практику толкования аналогичных понятий, содержащихся в указанных актах. Так, например, оценочное понятие Феде­рального закона № 214 «существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства» судами толкуется по аналогии через понятия «существенный недостаток» За­кона РФ «О защите прав потребителей» и «существенное на­рушение требований к качеству товара» Гражданского кодекса РФ - «неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат вре­мени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки».

Защита прав потребителей

Для определения наличия признаков «существенности» недостатка суды назначают судебные экспертизы, поскольку данный вопрос требует наличия специальных познаний. При этом, поскольку «существенность» недостатка является право­вой категорией и устанавливается исключительно судом, при назначении экспертизы суды ставят на разрешение перед экспертами вопрос об определении наличия ее признаков, например, «являются ли установленные недостатки неустра­нимыми», либо просят определить затраты (временные и ма­териальные) на устранение таких недостатков. На основании выводов эксперта, суды квалифицируют соответствующий не­достаток как «существенный», либо таковым не являющийся.

Требование об устранении недостатков в «разумный срок» также дублируется положениями Закона РФ «О защите прав потребителей» и Гражданским кодексом. «Разумность» срока определяется судами с учетом объема и характера не­достатков, подлежащих устранению в каждом конкретном случае. При этом для разрешения вопроса о разумности предоставленного срока не всегда требуется заключение экс­перта: «Как следует из предъявленной М. Т. [истец] ДД.ММ. ГГГГ претензии, она просила [перечень работ], установив при этом срок до ДД.ММ.ГГГГ, что, по мнению судебной коллегии, явно не является разумным, поскольку работы, необходимые для приведения квартиры в состояние, соответствующее условиям договора, требуют длительного времени». Употребляе­мое в данном случае выражение «явно не является разумным» свидетельствует о том, что установленный срок был настолько несоразмерен заявленным требованиям, что для установления данного факта не требуется специальных познаний.

Еще одним оценочным понятием, используемым в поло­жениях Федерального закона № 214, является «обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет пере­дан участнику долевого строительства». Данный термин упо­требляется применительно к основаниям для расторжения договора участия в долевом строительстве в судебном порядке по заявлению участника долевого строительства.

Согласно Толкового словаря русского языка С. И. Оже­гова, Н. Ю. Шведова, «очевидный» означает «явный, бесспор­ный». То есть связь между установленным обстоятельством и выводом (невозможностью передачи объекта долевого строи­тельства в установленный договором срок) должна быть необ­ходимой и достаточной, чтобы одно порождало другое. Такое обстоятельство должно быть понятным для любого лица.

Чаще всего к таким обстоятельствам суды относят уже имеющуюся просрочку исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства со стороны Застройщика («... на момент рассмотрения апелляционной жалобы просрочка сдачи дома в эксплуатацию составляет более двух месяцев. »).

Представляется интересным случай судебной практики, когда обстоятельством, очевидно свидетельствующим о том, что объект долевого строительства не будет передан в пред­усмотренный договором срок стало признание жилого дома - проблемным, в соответствии с действующим региональным законодательством: «Статьей 2 Закона Забайкальского края от 17.06.2014 N 1008-ЗЗК ... установлено, что проблемным объек­том является расположенный на территории Забайкальского края многоквартирный дом, строительство которого не за­вершено, для строительства которого привлечены денежные средства граждан, в отношении которого установлены обстоя­тельства, предусмотренные статьей 5 настоящего Закона края, и Правительством Забайкальского края принято решение о признании его проблемным, и (или) многоквартирный дом, который на дату вступления в силу настоящего Закона края признан проблемным. Эти обстоятельства со всей очевидно­стью свидетельствуют о том, что допущенная со стороны за­стройщика просрочка исполнения обязательств составила бо­лее чем девять месяцев».

Оценочное понятие «существенное изменение проектной декларации» в судебной практике встречается крайне редко. Логично предположить, что причиной тому является содер­жание проектной декларации, как документа с информацией о застройщике и о проекте строительства. При этом, полагаем, что, следуя логике законодателя, «существенность» изменения проектной декларации должна относиться исключительно к информации о проекте строительства. При оценке «суще­ственности» изменения проектной декларации, считаем, что возможна аналогия со статьей 451 Гражданского кодекса РФ, т.е. признавать существенными следует лишь те обстоятель­ства, «что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, до­говор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях».

Иное толкование означало бы возможность требовать расторжения договора участия в долевом строительстве при обстоятельствах, не имеющих отношения к собственно осу­ществлению строительства, например - смене наименования, либо состава учредителей.

В судебной практике к существенному изменению про­ектной декларации относят изменение этажности строяще­гося жилого дома, конструкции, отделки, сроков окончания строительства.

По нашему мнению, использование данного оценочного понятия в рамках Федерального закона № 214 является неце­лесообразным, поскольку проектная декларация по своему характеру является информационным документом, и ее из­менение опосредует изменение иных существенных обстоя­тельств, связанных с заключением договора долевого участия, что в свою очередь является самостоятельным основанием для расторжения договора.

Последним оценочным понятием Федерального закона № 214 является «существенное изменение размера объекта долевого строительства». С 01 января 2017 года вступят в силу изменения, внесенные Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ, которые установят «порог» для определения «суще­ственности» изменения - пять процентов от площади объекта долевого строительства. По состоянию на текущую дату в су­дебной практике не выработан единый подход к определению «существенности» изменения площади объекта долевого стро­ительства в процентном соотношении к площади, определен­ной в договоре.

По результатам анализа оценочных понятий Федерально­го закона № 214 можно сделать вывод о том, что оценочные понятия сосредоточены в нормах, регулирующих вопросы на­рушения Застройщиками принятых на себя обязательств по договорам долевого строительства, что, по нашему мнению, характерно больше для публичных отраслей права (уголовно­го, административного). Оценочные понятия Федерального за­кона № 214 дублируют аналогичные нормы законодательства о защите прав потребителей, в связи с чем, подходы в судеб­ной практике к оценке данных понятий по данной категории споров являются применимыми и к спорам между участни­ками долевого строительства и застройщиками. Кроме того, законодатель стремится в нормах создать рамки для оценоч­ных понятий, в целях более единообразного применения их на практике.

БЕЛОУСОВА Ксения Александровна
соискатель кафедры теории и истории права Алтайского государственного университета

14 мая, 2018 318

Об участии в долевом строительстве

Защита прав потребителей
14 мая, 2018 1062

Способы защиты нарушенных корпоративных прав

Защита прав потребителей

Проект при содействии ЕВРАЗИЙСКОГО ЮРИДИЧЕСКОГО ЖУРНАЛА (издается при содействии Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА). Международный научный и научно-практический юридический журнал.). 

© 2017-2020. Юрист Онлайн Адвокат - юридическая консультация. Все права защищены.
Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции.
Юридическая консультация и помощь по БЕСПЛАТНОМУ тел. Россия +8 (800) 700-99-56 (доб. 995)
Московская обл, г. Москва +7 (495) 980-97-90 (доб. 597)
Ленинградская обл, г. Санкт-Петербург +7 (812) 449-45-96 (доб. 560)
в режиме online - круглосуточно!