Права на земельный участок, предоставляемый для комплексного освоения территории

Земельный участок, предоставляемый для комплексного осво­ения территории (далее - КОТ), последовательно является объектом различных прав, которые осуществляются в отношении него.

В частности, в результате реализации проекта КОТ земельный участок переходит из публичной собственности в собственность частных лиц. В этой части процесс напоминает приватизацию.

До внесения изменений в Земельный кодекс России РФ (да­лее - ЗК РФ) и Градостроительный кодекс России (далее - ГрК РФ) Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ (далее - Закон № 171-ФЗ) преобладала модель договора аренды, совмещавшая в себе оба договора: аренда и КОТ в целях жилищного строительства (ст. 30.2 ЗК РФ). Права и обязанности, предусмотренные в этой статье, не могли вписываться в классическую модель договора аренды, предусмотренную в Гражданском кодексе России, обязательства более тяготели к обязательствам по выполнению работ, а не к обя­зательствам по предоставлению имущества в пользование.

В связи с этим представляются оправданными измене­ния, внесенные Законом № 171-ФЗ, в соответствии с которы­ми регулирование договора о КОТ было перенесено в ГрК, а также предусмотрено, что заинтересованное лицо заключает не только договор аренды земельного участка, но и договор о КОТ. Так специфика договора о КОТ стала достаточным осно­ванием для создания отдельного вида договора.

Договор о КОТ, заключаемый в качестве отдельного документа (ст. 46.4 ГрК РФ), взаимосвязан с иными юридическими фактами, влияющими на уже существующие права (в частности, арендные права застройщика, право публичной собственности). При этом прекращение существования земельного участка, в отношении ко­торого заключен договор, или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, опре­деленных договором (ч. 8 ст. 46.4 ГрК РФ).

Земельные участки, находящиеся в публичной собствен­ности, могут быть предоставлены частным лицам для реали­зации различных проектов. В Российской Федерации имеется большое количество «свободных» земельных участков, ко­торые находятся в публичной собственности, в связи с этим публично-правовые образования вводят их в оборот в рамках своей компетенции и правоспособности.

Для целей передачи заинтересованному лицу земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение до­говора аренды необходимого земельного участка (ст. 39.12 ЗК РФ10). В рамках подготовки аукционной документации к извещению при­лагается проект договора о КОТ (п. 23 ст. 39.11 ЗК РФ).

Для целей КОТ участок предоставляется однократно, так что в дальнейшем он уже не может быть предметом аукциона, если он расположен на территории, в отношении которой заключен дого­вор о КОТ (пп. 13 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ). Это указывает на исклю­чительность прав арендатора и несовместимость данного способа освоения земли с какими-либо иными способами освоения.

Часть предоставленной земли после реализации проекта о КОТ подлежит возврату в публичную собственность, поскольку после утверждения документации по планировке территории, земельные участки общего пользования не могут быть привати­зированы (п. 12 ст. 85 ЗК РФ). Статус таких участков должен об­говариваться сторонами договора о КОТ заранее.

ГрК РФ предусмотрена также возможность включения в договор о КОТ условия о том, что лицо, заключившее договор, обязуется передать в публичную собственность объекты ком­мунальной, транспортной, социальной инфраструктур, стро­ительство которых осуществляется за счет средств этого лица; перечень данных объектов и условий их передачи могут быть урегулированы соглашением сторон (п. 2 ч. 6 ст. 46.4).

Право на участие в аукционе по продаже права на заключе­ние договора аренды в целях КОТ предоставляется только юри­дическим лицам (п. 10 ст. 39.11 ЗК РФ). По общему правилу, победителем аукциона на право заключения договора аренды в целях КОТ признается лицо, предложившее максимальный раз­мер первого арендного платежа (п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ).

Пункт 7 ст. 39.8 ЗК РФ предусматривает особенности со­держания договора аренды земельного участка, предоставляе­мого для КОТ. Так, он должен предусматривать обязательство сторон договора аренды такого земельного участка обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капиталь­ного строительства) в соответствии с графиками, содержащими­ся в договоре о КОТ, в отношении каждого предусмотренного мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведе­ния соответствующих работ, а также ответственность сторон за невыполнение указанного обязательства и право сторон на рас­торжение этого договора аренды в одностороннем порядке в слу­чае невыполнения указанного обязательства.

Такие условия, в целом, не характерны для договора аренды, но их существование обусловлено, по всей видимости, целевым характером таких арендных отношений и необходи­мостью связать рассматриваемый договор с КОТ.

В целях КОТ договор аренды земельного участка заклю­чается на срок от 3 до 5 лет (пп. 4 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ). В со­ответствии с п. 10 ст. 39.8 ЗК РФ такие сроки аренды распро­страняются и на иные, образованные из исходного земельного участка, земельные участки. Право аренды таких вновь образо­ванных земельных участков возникает без проведения торгов у лица, с которым был заключен договор аренды первоначаль­ного земельного участка (пп. 5 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

При предоставлении земельного участка заинтересованное лицо обязано заключить договор аренды одновременно с заклю­чением договора о КОТ (п. 6 ст. 39.8 ЗК Рф, п. 24 ст. 39.12 ЗК РФ).

В дальнейшем в рамках договора аренды на лицо, с которым заключен такой договор, обязано вносить арендную плату (п. 1 ст. 65 ЗК РФ). На основании норм п. 9 ст. 22 ЗК РФ можно предпо­ложить по аналогии с п. 9.1, 9.2 той же статьи, что права и обязан­ности по договору о КОТ могут переходить к новому арендатору.

Договор КОТ может быть расторгнут по основаниям, предус­мотренным гражданским законодательством, исключительно по решению суда (ч. 9 ст. 46.4 ГрК РФ). Согласно п. 2.1. ст. 46 ЗК РФ[16] самостоятельным основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предоставленного для КОТ, является прекра­щение договора КОТ. Это в очередной раз указывает на целевой характер договора аренды по отношению к договору о КОТ.

Продажа земельных участков, образованных из исходного земельного участка, предоставленного для КОТ, осуществляет­ся без проведения торгов (пп. 1 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ). В рамках договорного регулирования отношений по аренде земельных участков, образованных из первоначального земельного участка, должна предусматриваться выкупная цена соответствующих зе­мельных участков, которая подлежит уплате арендатором и вле­чет обращение этих объектов в частную собственность.

Поскольку договор о КОТ заключается между частным субъектом и уполномоченным органом публичной власти, то необходимо также рассмотреть, каковы полномочия админи­стративных структур в отношении земельного участка, предо­ставленного для КОТ. Данная составляющая поможет более полно показать правовой статус такого объекта.

Изменения, внесенные Законом № 171-ФЗ, предполага­лись с целью более гибко разделять обязанности по плани­ровке территории, строительству инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры между частным инвестором и государством, быстрее осуществлять строительство бизнес-ин­кубаторов и технопарков.[18] Такая модель взаимодействия, без­условно, позволяет обеспечить большую заинтересованность органа публичной власти в успешной реализации проекта, т.к. он будет связан с застройщиком не только обязанностями арендодателя, но и обязанностями по договору о КОТ.

Даже непосредственно в определении договора о КОТ содер­жится упоминание ряда административных процедур, которые необходимо осуществить в отношении предоставляемого земель­ного участка: подготовка документации по планировке террито­рии, образование земельных участков в границах данной терри­тории. В соответствии с положениями ч. 3, пп. 5,7 ч. 5. пп. 4 ч. 6 ст. 46.4 ГрК РФ уполномоченный орган обязан оказывать содействие и обеспечивать выполнение отдельных мероприятия.

В частности, утверждение проекта планировки и проекта межевания территории невозможно провести без участия ор­ганов власти (ст.ст. 42-43 ГрК РФ).

Договор КОТ может также содержать указание на обяза­тельство исполнительного органа публичной власти обеспе­чить в соответствии с программой комплексного развития си­стем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа строительство и (или) реконструкцию объектов комму­нальной инфраструктуры за границами земельного участка, в отношении которого заключен договор, необходимых для обе­спечения подключения (технологического присоединения) на границе такого земельного участка к объектам коммунальной инфраструктуры, построенным на таком земельном участке.

Уполномоченный орган публичной власти предоставляет по установленной процедуре сформированный земельный участок в аренду для КОТ. Такой земельный участок, как правило, должен принадлежать к категории земель населенных пунктов, его грани­цы имеют временный характер, так как впоследствии из него будут образованы другие земельные участки в соответствии с проектом планировки территории и проектом межевания территории.

Таким образом, в отношении земельного участка, предо­ставляемого для КОТ, осуществляются различные виды граж­данских прав (частная и публичная собственность, аренда). Также значительную роль в статусе таких земельных участков играют полномочия органов публичной власти, без которых была бы невозможна реализация всего девелоперского проекта.

СОТНИКОВА Анастасия Борисовна
аспирант кафедры экологического и земельного права юридического факультета, магистр юриспруденции Московского государственного университета имени М. В. Ломоносова

Проект при содействии ЕВРАЗИЙСКОГО ЮРИДИЧЕСКОГО ЖУРНАЛА (издается при содействии Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА). Международный научный и научно-практический юридический журнал.). 

© 2017-2020. Юрист Онлайн Адвокат - юридическая консультация. Все права защищены.
Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции.
Юридическая консультация и помощь по БЕСПЛАТНОМУ тел. Россия +8 (800) 700-99-56 (доб. 995)
Московская обл, г. Москва +7 (495) 980-97-90 (доб. 597)
Ленинградская обл, г. Санкт-Петербург +7 (812) 449-45-96 (доб. 560)
в режиме online - круглосуточно!