Установление срока договора аренды земельного участка, предназначенного для застройки, как способ обеспечения надлежащего использования земельного участка

Подавляющая часть земельного фонда Российской Фе­дерации находится в государственной или муниципальной собственности (92,5%)! Предоставление земельных участков в аренду является основным способом вовлечения земельных участков в оборот. Фактически правовой механизм предостав­ления земельных участков под застройку представляет собой способ приватизации земель, в связи с чем на законодатель­ное регулирование указанной сферы накладывается допол­нительная ответственность. Правовой режим земель в период осуществления строительства имеет особенности, продикто­ванные требованиями земельного законодательства, которые заключаются, в частности, в возложении на арендатора опре­деленных обязанностей в период строительства. Также необходимо установить горячее водоснабжение жилых домов - это снабжение их горячей водой, подаваемой по централизованным сетям горячего водоснабжения и внутридомовым инженерным системам в жилые и нежилые помещения многоквартирного дома или жилого дома, а также в помещения, система горячего водоснабжения при централизованном теплоснабжении бывает двух видов: открытая и закрытая. Горячее водоснабжение может быть организовано по однотрубной системе теплоснабжения, закрытой трехтрубной, закрытой четырехтрубной или открытой двухтрубной системе теплоснабжения.

В целях обеспечения эффективного использования и пре­дотвращения затягивания сроков строительства Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ, вступившим в законную силу 1 марта 2015 года, были внесены существенные изменения в законодательство Российской Федерации в части порядка предоставления земельных участков, находящихся в государ­ственной или муниципальной собственности, их вовлечения в хозяйственный оборот, а также введены новые механизмы обе­спечения надлежащего использования земельных участков.

Так, законодатель установил конкретные сроки догово­ра аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Для строительства и реконструкции зданий, сооружений срок договора арен­ды составляет по общему правилу от 3 до 10 лет, а в случае предоставления земельного участка, основным видом разре­шенного использования которого является строительство зда­ний, сооружений, на аукционе - на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнитель­ной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-стро­ительного проектирования и строительства (нормативный срок).

Приказом Минстроя России от 27.02.2015 № 137/пр уста­новлены нормативные сроки выполнения инженерных изы­сканий, осуществления архитектурно-строительного про­ектирования и строительства в зависимости от площади планируемого объекта капитального строительства с общим сроком от 6 месяцев для объектов площадью до 1 500 м2 и до 54 месяцев для возведения комплекса зданий, с оговоркой, что установленные сроки не применяются в отношении выполне­ния инженерных изысканий, осуществления архитектурно­строительного проектирования и строительства уникальных объектов капитального строительства. То есть максимальный срок предоставления земельного участка, находящегося в пу­бличной собственности, в аренду на торгах может составлять 9 лет. Ранее нормативный срок составлял 5 лет независимо от площади планируемого к строительству объекта, соответ­ственно, срок договора аренды земельного участка, находяще­гося в государственной или муниципальной собственности, который заключался по результатам аукциона, составлял 10 лет.

В случае незавершения строительства по истечении срока договора аренды земельного участка, предназначенного для застройки, возможны два варианта развития событий: испол­нительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на предоставление земель­ных участков, однократно продлевает срок договора аренды для завершения строительства либо, воспользовавшись пра­вом, предусмотренным ст. 239.1 Гражданского кодекса Рос­сийской Федерации (далее - ГК РФ), изымает у собственника объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, на основании решения суда путем продажи с публичных торгов.

По общему правилу арендатор земельного участка, на­ходящегося в публичной собственности, не имеет преимуще­ственного права на заключение на новый срок договора арен­ды такого земельного участка без проведения торгов. Однако для завершения строительства объектов согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственникам таких объектов земельный участок предо­ставляется в аренду без проведения торгов, и что важно - одно­кратно. При этом необходимо выполнение совокупности ус­ловий, предусмотренных п. 4 ст. 36.9 ЗК РФ.

Во-первых, заявление о заключении нового договора аренды земельного участка с объектом незавершенного стро­ительства должно быть подано до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

Во-вторых, иные лица не должны обладать исключитель­ным правом на получение такого земельного участка (напри­мер, исключительным правом на приобретение земельных участков в собственность или в аренду обладают граждане, юридические лица - собственники зданий, сооружений, рас­положенных на таких земельных участках.

В-третьих, ранее заключенный договор аренды такого зе­мельного участка не должен быть расторгнут с арендатором по основаниям, предусмотренным гражданским законода­тельством (например, по причине использования земельного участка с существенным нарушением условий договора либо в связи с ненадлежащей платежной дисциплиной (неуплата арендных платежей более двух раз подряд по истечении уста­новленного договором срока) и т.д.), а также по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 42 ЗК РФ (например, при исполь­зовании земельного участка не по целевому назначению, пор­че земель, невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв и т.д.)).

В-четвертых, на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка должны иметься предус­мотренные пп. 1-30 п. 2 ст. 36.9 ЗК РФ основания для предо­ставления земельного участка без проведения торгов.

Президиум Верховного Суда РФ в Обзоре судебной прак­тики № 1 за 2018 г. отдельно обратил внимание на то, что для продления договора должны быть выполнены абсолютно все условия п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ. Между тем, по одному из дел, рассмотренных годом ранее, Верховный суд РФ сделал отсту­пление, допустив продление аренды земельного участка при фактическом отсутствии совокупности всех предусмотренных условий, а именно: строительство объекта на земельном участ­ке не начиналось, были проведены лишь подготовительные мероприятия.

Так, обществу с ограниченной ответственностью был предоставлен земельный участок, находящийся в муниципальной# собственности, в аренду сроком на 5 лет для строительства торгово-развлекательного комплекса. В послед­ствии на основании соглашения права и обязанности по до­говору аренды им были переданы другому юридическом лицу (новому арендатору). Арендодателем было отказано в продле­нии договора аренды со ссылкой на отсутствие совокупности условий п. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ. Однако Верховный суд РФ встал на сторону арендатора, совершив попытку защиты добросо­вестного застройщика, указав, что обществом приняты меры, направленные на подготовку к строительству: заключены до­говор на выполнение инженерно-геодезических изысканий, договор по сбору исходных данных, выполнению проектных работ, прохождению государственной# экспертизы проект­ной документации, получению разрешения на строительство, кроме того был заключен договор подряда на выполнение изыскательских работ для составления проектной докумен­тации и разработки технической документации для объекта, получены условия подключения к системе теплоснабжения, заключен договор на компенсационное озеленение, получено разрешение на строительство. Иными словами, общество осу­ществляло все возможные действия, хоть и не свидетельству­ющие о возведении объекта недвижимости, но являющиеся необходимыми для начала строительства комплекса. Кроме того, за счет средств арендатора был осуществлен снос ветхих аварийных строений, обеспечены строительство и ввод в экс­плуатацию нового здания администрации муниципального предприятия. Верховный суд РФ отметил, что в данном случае действия сторон необходимо было оценить на предмет добросовестности.

Позднее в упомянутом обзоре судебной практики, Вер­ховный суд РФ, изменив свою позицию, указал на недопу­стимость оценки недобросовестности поведения сторон, по­скольку такой критерий для продления аренды без торгов не предусмотрен земельным законодательством.

Таким образом, для продления аренды земельного участ­ка путем его получения без проведения торгов необходимо со­блюдение всех условий, предусмотренных п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, без оценки поведения сторон на предмет добросовестности.

При рассмотрении вопросов, касающихся возможности продления аренды с целью завершения строительства, особую актуальность приобретает анализ понятия «объект незавер­шенного строительства», наличие которого является необхо­димым условием для использования рассмотренной правовой конструкции.

Методические рекомендации по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложе­ний в сельскохозяйственных организациях к объектам, нахо­дящимся в незавершенном строительстве, относят объекты строительство которых продолжается, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекра­щено, но не списано в установленном порядке, а также находящиеся в эксплуатации, но в отношении которых акты приемки не оформлены в установленном порядке. Однако указанное определение не отражает всю полноту содержания понятия.

Ю. А. Умеренко предлагает в качестве объекта незавер­шённого строительства рассматривать здание, сооружение со степенью готовность менее 100 процентов. Автор также указы­вает на необходимость закрепления минимально возможной степени готовности объекта для признания такового объектом незавершенного строительства.

В судебной практике встречается позиция, согласно кото­рой объектом незавершенного строительства может являться как здание, так и строение или сооружение, поскольку указан­ный правовой термин характеризует не конструктивные осо­бенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания (строительства), а сам процесс создания (строитель­ства) объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого (строящегося) объекта.

Отсутствие легального определения понятия «объект не­завершенного строительства» способствует неопределенности судебной практики по вопросу отнесения того или иного объ­екта к объекту незавершенного строительства и возможности в связи с этим предоставления земельного участка без прове­дения торгов для завершения строительства.

Так, арендатору было отказано в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства со ссылкой на отсутствие на земельном участке объекта неза­вершенного строительства (арендатором был возведен фун­дамент здания без получения разрешения на строительство). Суды указали, что ссылка на обстоятельство возведения на земельном участке объекта недвижимости в виде фундамента не имеет самостоятельного правового значения, поскольку по смыслу пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Граж­данского кодекса Российской Федерации» завершение работ по сооружению фундамента имеет юридическое значение для решения вопроса о признании строящегося объекта недви­жимой вещью лишь при рассмотрении споров, касающихся правомерно строящихся объектов.

По другому делу суды пришли к выводу о том, что не име­ется правовых оснований для признания объектами незавер­шенного строительства фундаментов жилых домов, поскольку работы по осуществлению фундаментных работы завершены лишь у одного объекта из семи, в связи с чем основания для квалификации этих объектов в качестве самостоятельной не­движимой вещи отсутствуют. В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 21 марта 2016 года № 310- ЭС15-6547 по делу № А84-469/2014 суд согласился, что объект незавершенного строительства, на который за ответчиком за­регистрировано право собственности, фактически отсутствует, спорный объект (котлован и свайное поле) не может быть от­несен к объектам недвижимости.

Оставляя за рамками исследования анализ понятия «объ­ект незавершенного строительства», отметим, что в целях обе­спечения правовой определенности при рассмотрении ана­логичных споров, необходимо на уровне закона закрепление понятия «объект незавершенного строительства».

Второе возможное последствие в случае незавершения строительства в пределах срока договора аренды земельного участка - изъятие объекта незавершенного строительства по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Ст. 239.1 ГК РФ, введенная Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ, регулирует порядок отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка. Так, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, располо­женные на таком земельном участке, могут быть изъяты у соб­ственника по решению суда путем продажи с публичных тор­гов. Данное правило также применимо в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, заключенного без проведения торгов для завершения строительства объек­та незавершенного строительства, если строительство так и не было завершено.

Согласно ч. 11 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Рос­сийской Федерации» к объекту долевого строительства, стро­ительство которого на день прекращения действия договора аренды земельного участка не завершено, положения статьи 239.1   ГК РФ не применяются. Указанное правило оправдано и соответствует целям зашиты прав и интересов участников до­левого строительства.

ГК РФ устанавливает, что требование о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов в суд впра­ве заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распо­ряжение земельным участком, который находится в государ­ственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объека. При этом обязанности заявлять требование о продаже объекта незавершенного строительства закон не закрепляет. Представляется, что в целях более эф­фективного обеспечения надлежащего использования земель­ных участков и реализации положений, предусмотренных ст.

239.1   ГК РФ, необходимо закрепить именно обязанность ис­полнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение земельным участком, обращения с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с торгов.

В целях недопущения изъятия объекта незавершенно­го строительства у добросовестного застройщика требование о продаже такого объекта не может быть удовлетворению, в случае если застройщик докажет, что нарушение срока строи­тельства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно­технического обеспечения, к которым должен быть подклю­чен (технологически присоединен) объект.

Стоит отметить, что указанные положения применимы к отношениям, возникшим после вступления в силу Федераль­ного закона от 26.03.2014 № 171-ФЗ, т.е. к договорам аренды земельного участка, заключенным после 01 марта 2015 года. В том случае, если на объект незавершенного строительства право собственности было зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок был предоставлен по дого­вору аренды до 1 марта 2015 года, то собственнику указанного объекта незавершенного строительства предоставляется воз­можность получить такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов. Однако, при условии, что ранее этот зе­мельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строитель­ства в соответствии с таким порядком.

Практическая реализация положений ст. 239.1 ГК РФ воз­можна не ранее 1 марта 2018 года, при условии, что собствен­ник объекта незавершенного строительства воспользовался правом на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Указанные новеллы отчетливо свидетельствуют об уже­сточении подхода законодателя к арендатору земельного участка, находящегося в публичной собственности, и его спо­собности к строительству объекта недвижимости в сроки, об­условленные сроком договора аренды земельного участка.

Без разрешения законодатель оставил вопрос как быть с объектами незавершенного строительства, право собственно­сти на которые не зарегистрировано, срок действия получен­ного разрешения на строительство истек, а земельный участок был предоставлен по договору аренды, заключенному до 1 марта 2015 года.

Поскольку положения ст. 239.1 ГК РФ не применимы к отношениям, возникшим из договоров аренды земельного участка, заключенных до 1 марта 2015 года, последствием не­завершения строительства по истечении срока договора арен­ды земельного участка может быть возложение на арендатора обязанности освободить земельный участок путем демонтажа и вывоза частей объекта незавершенного строительства. К та­кому выводу пришел суд по делу А75-6494/2015, обязав обще­ство, нарушившего срок осуществления проектирования и строительства объекта, освободить земельный участок путем демонтажа и вывоза объекта незавершенного строительства, вывоза иного имущества, поскольку доказательств, свидетель­ствующих о том, что Общество построило на спорном участ­ке объект капитального строительства представлено не было, право собственности Общества на объект незавершенного строительства не зарегистрировано.

К аналогичному выводу пришел суд при рассмотрении дела по исковому заявлению Администрации к Обществу об обязании освободить земельный участок путем демонтажа на­ходящегося на нем объекта незавершенного строительства и передать его в состоянии и качестве не хуже первоначального в установленный судом срок. Согласно фактическим обстоятель­ствам дела Обществу в 2008 году был предоставлен земельный участок сроком на 3 года для строительства многоквартирного жилого дома, а также выдано разрешение на строительство сроком до 2011 года. По истечении срока договора аренды был заключен новый договор аренды земельного участка сро­ком до 2014 года, вновь выдано разрешение на строительство сроком до 2014 года. В 2013 году Общество зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом степенью готовности 1%. Ад­министрация потребовала освободить арендованный земель­ный участок, так как строительство на нем не ведется и срок разрешения на строительство истек. Суды указали, что после истечения срока договора аренды возникла обязанность воз­вратить имущество, предоставленное по договору аренды, ст. 239.1   ГК РФ ввиду нераспространения ее положений на право­отношения сторон по договору аренды не применяется.

Как показывает судебная практика, единственный способ обеспечить надлежащее использование земельного участка, предназначенного для застройки, в таких случаях - обязать бывшего арендатора освободить земельный участок от объек­та незавершенного строительства. При этом наличие зареги­стрированного права собственности на объект незавершенного строительства не является препятствием для принятия указан­ного решения.

Между тем снос объекта незавершенного строительства с высокой степенью готовности зачастую является нецелесо­образным и не отвечающим ни интересам застройщика, ни интересам публичной власти. В связи с этим представляется целесообразным распространить правила об отчуждении объекта незавершенного строительства путем продажи с пу­бличных торгов с возложением на нового собственника обя­занности по завершению строительства и на объекты, право собственности на которые не зарегистрировано, а земельный участок был предоставлен по договору аренды, заключенному до 1 марта 2015 года.

В заключение отметим, что установление срока договора аренды земельного участка, находящегося в публичной соб­ственности, и, как следствие, необходимость осуществления строительства объекта в пределах установленного срока в виду возможности наступления неблагоприятных последствий в виде отчуждения объекта незавершенного строительства представляется эффективной мерой экономического стиму­лирования осуществления застройки земельного участка в оговоренные сроки.

ТЮЛЕНЕВА Ирина Геннадьевна
аспирант кафедры экологического и земельного права Московского государственного университета имени М. В. Ломоносова

Проект при содействии ЕВРАЗИЙСКОГО ЮРИДИЧЕСКОГО ЖУРНАЛА (издается при содействии Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА). Международный научный и научно-практический юридический журнал.). 

© 2017-2020. Юрист Онлайн Адвокат - юридическая консультация. Все права защищены.
Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции.
Юридическая консультация и помощь по БЕСПЛАТНОМУ тел. Россия +8 (800) 700-99-56 (доб. 995)
Московская обл, г. Москва +7 (495) 980-97-90 (доб. 597)
Ленинградская обл, г. Санкт-Петербург +7 (812) 449-45-96 (доб. 560)
в режиме online - круглосуточно!