Конституция Российской Федерации в статье 40 закре­пляет право каждого на жилище. К сожалению, в нашей стране, проблема обеспечения граждан жильем остается по- прежнему одной из актуальных. Законодатель закрепляет раз­личные способы приобретения гражданами жилья. Особенно популярным стало его приобретение на стадии строительства.

Прежде всего, это объясняется тем, что стоимость недви­жимости на стадии строительства, как правило, значительно ниже, чем после введения этой же недвижимости в эксплуата­цию. Договор участия в долевом строительстве является одной из основных форм приобретения жилья на данном этапе.

Договор участия в долевом строительстве регулирует от­ношения между гражданами, так называемыми участниками долевого строительства, вкладывающими свои денежные сред­ства для долевого участия в строительстве и лицом, привлека­ющим данные денежные средства - застройщиком.

Сторонами по договору являются участник долевого стро­ительства и застройщик. Закон об участии в долевом строитель­стве не содержит конкретного определения понятия «участник долевого строительства». Тем не менее, проанализировав иные нормы этого закона, мы пришли к тому, что участниками до­левого строительства могут быть граждане и юридические лица, которые вкладывают свои денежные средства для долевого стро­ительства многоквартирных домов и иных объектов недвижи­мости. Основываясь на статье 2 Гражданского кодекса РФ можно сделать вывод, что иностранные граждане и лица без гражданства также имеют право принимать участие в долевом строительстве.

Застройщик является ключевой фигурой в процессе ин­вестирования строительства помещения недвижимого иму­щества, так как он выполняет организационную функцию в комплексе отношений, связанных с возведением строительно­го помещения. Внесенные в законодательство изменения уста­новили более жесткие требования к застройщикам. Теперь, застройщиком может выступать юридическое лицо, создан­ное в форме хозяйственного общества, наименование которо­го содержит слова «специализированный застройщик». Отме­тим, что ранее застройщиком могло выступать юридическое лицо любой организационно-правовой формы, в том числе все предусмотренные законом некоммерческие организации. Законодатель также ввел принцип «один застройщик - одно разрешение на строительство».

Ужесточились требования и к органам застройщика, что оче­видно, имеет целью исключить доступ лиц, ранее проявивших себя отрицательно при осуществлении экономической деятельно­сти, к денежным средствам дольщиков и деятельности, имеющей социальную значимость. Так, С 01 января 2018 г. руководителем или главным бухгалтером застройщика не может быть лицо, име­ющее неснятую или непогашенную судимость за преступления в сфере экономической деятельности или преступления против го­сударственной власти; лицо, в отношении которого не истек срок, в течение которого он считается подвергнутым административно­му наказанию в виде дисквалификации и др.

Закон об участии в долевом строительстве содержит также и иные требования, которым должен отвечать застройщик, сре­ди которых: наличие проектной документации и положительно­го заключения экспертизы проектной документации; отсутствие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением це­левых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созда­нием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижи­мости в пределах одного разрешения на строительство и другие.

Несмотря на возможность приобрести жилье по более низкой цене, такое инвестирование денежных средств явля­ется довольно-таки рискованным мероприятием. Нецелевое использование застройщиками денежных средств участников долевого строительства, нарушение сроков строительства и другие незаконные действия застройщиков приводят к тому, что права дольщиков серьезно нарушаются.

Состояние законности в сфере соблюдения прав участ­ников долевого строительства, на сегодняшний день, остается неудовлетворительным. Несмотря на уже принятые меры по совершенствованию законодательного регулирования, в этой области возникают все новые трудности, связанные с наруше­нием прав дольщиков. Более того, на законодательном уровне обсуждается возможность постепенного отказа от такой фор­мы инвестирования в строительство как долевое строитель­ство и переход на так называемое проектное финансирование.

Проблемы, с которыми сталкиваются участники долевого строительства самые разнообразные. Наиболее часто встреча­ющейся является нарушение сроков сдачи объекта. Чаще всего, такое происходит по причине того, что застройщики использу­ют денежные средства дольщиков не по целевому назначению. В этом случае, у дольщика есть право потребовать у застройщика выплату неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинанси­рования Центрального банка РФ, действующей на день исполне­ния обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Дольщики каждого десятого строящегося объекта в РФ сталки­ваются с предложением застройщика внести дополнительные денежные суммы, установленные сверх заключенным договором. Причинами такой проблемы может стать отсутствие четко про­писанных условий в договоре участия в долевом строительстве.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным именно с момента такой регистра­ции. Государственная регистрация направлена на защиту ин­тересов дольщиков, в том числе на предотвращение распро­страненной практики заключения застройщиками нескольких договоров с различными дольщиками о предоставлении в соб­ственность одного и того же объекта строительства. Застрой­щик вправе привлекать денежные средства участников доле­вого строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости только после того как им будет получено в уста­новленном законом порядке разрешение на строительство. Хотелось бы обратить внимание на то, что в строительной сфере нередко используется предварительный договор для обхода установленных требований, направленных на защиту инвесторов, однако суды в случае спора могут переквалифи­цировать его в основной договор купли-продажи или участия в долевом строительстве, используя определенные критерии.

Верховный Суд РФ установил, что суду независимо от наименования договора следует установить его действитель­ное содержание, исходя как из буквального значения содер­жащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установ­лено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона об участии в долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого зако­на, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Участникам долевого строительства, во избежание не­благоприятных для себя последствий, необходимо детально изучать все условия и пункты договора. Следует помнить, что Закон об участии в долевом строительстве называет суще­ственные условия такого договора. К ним относятся предмет договора, объект долевого строительства, срок передачи за­стройщиком объекта долевого строительства, цена договора, срок и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект доле­вого строительства, а также способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. При отсутствии в до­говоре этих условий, такой договор считается незаключенным.

В 2017 году законодательство в сфере долевого строитель­ства подверглось масштабным изменениям. Значительной но­веллой стало создание Фонда защиты прав граждан - участни­ков долевого строительства. На застройщиков теперь возложена обязанность отчисления 1,2 % от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве указанный фонд. Именно из средств фонда в случае банкротства компании или иных чрезвычайных ситуаций будет оплачиваться заверше­ние строительства объекта. Если по каким-либо причинам завер­шить строительство объекта будет невозможно, то участники до­левого строительства будут получать назад потраченные средства - также из данного компенсационного фонда.

Что касается отмены долевого строительства, то тут мне­ния экспертов не сходятся. Кто-то считает это отличной идеей, которая позволит искоренить проблему обманутых дольщи­ков, кто-то же наоборот полагает, что в случае введения про­ектного финансирования цены на жилье вырастут и соответ­ственно не все смогут позволить себе его покупку.

Исполняющий обязанности министра финансов РФ, А.Силуанов считает, что гражданам более правильно и более надежно покупать квартиры в готовых, построенных домах, а не вкладываться на этапе долевого строительства с непонят­ными последствиями. Генеральный директор ГК «Стрижи», Игорь Белокобыльский, напротив, отмечает, что средний срок жизни строительного проекта - 1,5-2 года. Банковское финан­сирование по текущим ставкам дает 18-24 % валовой нагрузки на проект. Но это для сверхкачественных заемщиков. Для не­которых проектов нагрузка может достигнуть и 30 %. В сред­нем цены вырастут на 40 %, считает он.

На наш взгляд, очевидно, что при полной отмене долевого строительства и переходе на проектное финансирование, затра­ты на строительство увеличатся и как следствие, возрастут цены на жилье. Многие граждане просто не смогут приобретать квар­тиры. Конечно, покупать готовое жилье намного надежнее, но финансовые возможности зачастую не позволяют этого сделать. В такой ситуации, наиболее рациональным решением является не полная ликвидация долевого строительства, а его реформирова­ние. Добиться решения этой задачи можно за счет ужесточения государственного контроля над деятельностью компаний-застрой- щиков, введения систем государственной поддержки строитель­ства, модернизации системы страхования долевого строительства. Необходимым представляется повышать эффективность взаимо­действия между застройщиками и участниками долевого строи­тельства. Сохранение долевого строительства, пусть и в меньших объемах, обеспечивало бы некоторую гибкость при выборе объ­ектов строительства или форм оплаты.

Насколько законодательные новеллы будут эффективны и смогут ли они действительно гарантировать защиту прав доль­щиков, нам покажет только время. Законодателю необходимо проанализировать все плюсы и минусы отмены долевого строи­тельства, после чего вносить соответствующие изменения.

МЕХТИЕВА Пери Аликовна
магистрант кафедры гражданского права Дагестанского государственного университета

СУЛЕЙМАНОВА Салтанат Ахмедовна
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Дагестанского государственного университета