КОЛОДЗЕЙ Александр
аспирант юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета

Право на жилище, закрепленное в ст. 40 Конституции РФ, является неотъемлемым социальным правом каждого человека. Самым экономически выгодным способом приобре­тения жилья является покупка квартиры до ввода нового жи­лого дома в эксплуатацию. Квартира, приобретенная по мо­дели участия в долевом строительстве, оказывается на 20—30% дешевле. В то же время, «долевое строительство стало почвой для совершения правонарушений со стороны застройщиков».

Правоведы, исследующие проблемы реализации прав участников долевого строительства жилья, безапелляционно заявляют о необходимости отмены такой процедуры. В 2015 г. на федеральном уровне была поддержана инициатива отказа от долевого строительства жилья. По данным газеты «Дело­вой Петербург», долевое участие в строительстве может быть упразднено к 2020 г.

Проанализируем нынешнюю законодательную регла­ментацию долевого участия в строительстве, выявим ее досто­инства и недостатки в сравнении с иными формами и сфор­мируем собственное мнение о необходимости упразднения такого способа приобретения жилья.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства объектов жи­лой недвижимости и возникновением у граждан права соб­ственности и права общей долевой собственности на общее имущество в объекте недвижимости регулируются Федераль­ным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в до­левом строительстве многоквартирных домов и иных объек­тов недвижимости <...>» (далее - Закон 214-ФЗ). Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан для строитель­ства жилья после получения в установленном порядке разре­шения на строительство, предоставления проектной декла­рации и государственной регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства объекта недвижимости, или иного договора, подтверждаю­щего право пользования застройщиком земельным участком. Право на привлечение денежных средств для строительства за­стройщики реализовывают на основании договора участия в долевом строительстве. Предмет договора долевого участия в строительстве составляют действия сторон, связанные с созда­нием объекта недвижимости, получением разрешения на его ввод в эксплуатацию, передачей и приемом объекта долевого строительства.

Под объектом долевого строительства в законодательстве понимается жилое или нежилое помещение, общее имуще­ство в многоквартирном доме, ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства по­сле получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. На момент заключения договора долевого участия в строительстве недвижимость в законченном виде не существует, в связи с этим к порядку заключения договора долевого участия в строительстве законодателем предъ­являются особые требования, направленные на обеспечение защиты интересов участников долевого строительства. Дого­вор в обязательном порядке должен содержать: определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства, введенного в эксплуатацию; срок пе­редачи объекта; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; га­рантийный срок на объект; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Если соглашение по всем перечисленным условиям в договоре долевого участия в строительстве сторонами не достигнуто, договор считается не­заключенным.

Договор долевого участия в строительстве подлежит госу­дарственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. «Чтобы объект недвижимого имущества после введения многоквартирного дома в эксплуатацию не от­личался о того, о котором шла речь при заключении договора, на государственную регистрацию представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные за­стройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства на плане создаваемого объекта доле­вого строительства, на плане создаваемого объекта недвижи­мого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства».

Обязательства застройщика по договору долевого участия в строительстве профессор Суханов⁶ предлагает разделять на два вида обязанностей: общие обязанности перед всеми и каж­дым участником долевого строительства, связанные со строи­тельством объекта недвижимости, и конкретные обязанности по передаче объекта. За неисполнение или ненадлежащее ис­полнение застройщиком принятых по договору обязательств, к нему подлежит применению целый набор санкций, а именно: штрафная неустойка, взыскание убытков в полном объеме сверх неустойки, а также возможна компенсация морального вреда. «Соответственно, велика вероятность того, что у застройщика не окажется достаточных финансовых средств для удовлетворе­ния всех предъявленных санкций участником строительства»⁷. Законом 214-ФЗ установлены требования об обеспечении ис­полнения обязательств застройщика. В обеспечение исполне­ния общих обязательств застройщика по договору у участников долевого строительства возникает залоговое право на предо­ставленный для строительства земельный участок, принадле­жащий застройщику и создаваемый на этом земельном участке объект недвижимости. Исполнение обязанностей застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строитель­ства по выбору застройщика должно обеспечиваться либо по­ручительством банка, которое влечет субсидиарную ответствен­ность банка перед участником долевого строительства, либо страхованием гражданской ответственности застройщика, как в форме участия в обществе взаимного страхования застрой­щиков, так и в форме заключения договора со страховой орга­низацией. Выгодоприобретателями по договору страхования являются участники долевого строительства. В связи с участив­шимися случаями нарушений прав участников долевого стро­ительства, в свете галопирующего курса рубля, негативно вли­яющего на стабильность долевого строительства, Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 236-ФЗ в Закон 214-ФЗ были внесены изменения в части требований, предъявляемых к страховым организациям, осуществляющим страхование ответственности застройщика. Размер собственных средств страховой организа­ции увеличен с 400 тысяч до одного миллиарда рублей, введено условие об отсутствии предписаний Центрального банка РФ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устой­чивости и платежеспособности, а также усложнен порядок за­ключения договора с застройщиком, в целях подтверждения соответствия страховой организации установленным Законом 214-ФЗ требованиям. Договор страхования должен действо­вать до предусмотренного договором долевого участия в стро­ительстве срока передачи жилого помещения и по истечении установленного срока в течении двух лет должен обеспечивать право выгодоприобретателя на получение страхового возмеще­ния. Указанные изменения в условиях кризисных явлений в эко­номике являются оправданными, направлены на защиту инте­ресов участников долевого строительства, но неизбежно влекут за собой увеличение стоимости стоящегося жилья.

Расторжение или изменение договора долевого участия в строительстве возможно как по общим основаниям, пред­усмотренным Гражданским Кодексом РФ, так и при нали­чии специальных оснований, установленных Законом 214-ФЗ. Участник вправе в одностороннем отказаться от исполнения договора в случае: просрочки застройщика на два месяца, существенного нарушения требований к качеству объекта и прекращения обеспечивающего исполнение обязательств за­стройщика договора поручительства.

Такое всестороннее регулирование Законом 214-ФЗ правоотношений, складывающихся между застройщиком и участником долевого строительства, очевидно, должно ни­велировать различные точки зрения на нормы, подлежащие применению к отношениям сторон. Между тем, в юридиче­ской науке отсутствует единое мнение по вопросу определе­ния правовой природы данного договора. Так, договор долево­го участия в строительстве предлагают признавать: договором простого товарищества, договором подряда, договором об оказании услуг, инвестиционным договором, договором смешанного типа и т.д.

В судебной практике наиболее остро стоит вопрос о возмож­ности применения к отношениям, возникающим по договору до­левого участия в строительстве, норм ГК РФ, посвященных обяза­тельствам, направленным на выполнение работ. Существуют две противоположные позиции, обе из которых выражены ВАС РФ. Так в Постановлении от 9 декабря 2010 г. № 5441/10 по делу № А70- 367/12-2008 Президиум ВАС РФ указал, что нормы о подряде не применяются к отношениям сторон по договору долевого участия в строительстве, а применению подлежит закон РФ от 7 февраля 1992 г. №№2300-1 «О защите прав потребителей». В последовав­шем через два года Определении от 13 июля 2012 г. № ВАС-8969/12 по делу № А41-45565/10^[17] ВАС РФ допустил применение норм о договоре подряда к правоотношениям между застройщиком и участниками долевого строительства, предоставив тем самым су­дам нижестоящих инстанций самостоятельно выбирать, какой из приведенных позиций придерживаться.

Между тем, «в настоящее время сравнение договора участия в долевом строительстве с иными поименованными гражданско-правовыми договорами обладает научной цен­ностью, но не с точки зрения определения правовой природы договора участия в долевом строительстве, а исключительно при рассмотрении вопроса о месте данного договора как са­мостоятельного договора в системе гражданско-правовых договоров». Полагаем, самостоятельная правовая природа договора долевого участия в строительстве обусловлена на­личием достаточного специального законодательства в этой области, направленного на максимальную защиту интересов участников долевого строительства, и должна исключать пря­мое применение норм других договорных конструкций.

Порядок заключения, исполнения договора долевого уча­стия в строительстве положительно отличается от участия в приобретении жилья путем вступления в жилищный коопера­тив. Жилищный кодекс РФ не содержит требований к жилищ­но-строительным кооперативам для приобретения ими права на привлечение денежных средств граждан. Соответственно, жилищно-строительные кооперативы вправе привлекать де­нежные средства непосредственно после внесения сведений о них в Единый государственный реестр юридических лиц.

Регистрация договора долевого участия в строительстве позволяет участнику избежать двойных продаж, приобретае­мой недвижимости. До начала заключения договоров долевого участия в строительстве, застройщик обязан предоставить всю разрешительную документацию в регистрирующий орган, а также обеспечить открытый доступ к документации. Для жи­лищно-строительного кооператива такие обязанности не пред­усмотрены. В договоре участия в долевом строительстве цена недвижимости является твердой, не изменяется независимо от возрастающих расходов застройщика. По договору вступления в жилищно-строительный кооператив стоимость квартиры может неконтролируемо увеличиться. По договору долевого участия в строительстве, застройщик принимает на себя обя­занности ввести объект недвижимости в эксплуатацию в опре­деленный срок, а нарушение срока влечет для застройщика соответствующие штрафные санкции. В схеме жилищно-стро­ительного кооператива в качестве застройщика выступает сам кооператив, который и отвечает по своим обязательствам, несет риск гибели и повреждения объекта, а также риски, связанные с ненадлежащим качеством построенного объекта.

Продажа жилой недвижимости по схеме жилищно-стро­ительного кооператива представляется оптимальной для за­стройщиков, так как, уменьшает объем ответственности. В Санкт-Петербурге такие крупные строительные компании как, например, ООО «ЛенСпецСтрой» предпочитают не ис­пользовать процедуру Закона 214-ФЗ, вынуждая приобретате­лей вступать в жилищный кооператив и принимать на себя все расходы, связанные со строительством и последующей экс­плуатацией объектов недвижимости.

Отказ от модели долевого строительства может сделать жи­лье недоступным для многих категорий граждан, что поставит под угрозу реализацию конституционно гарантированного права на жилье. Застройщики, неспособные за счет собственных средств построить дом, будут вынуждены пользоваться описанной не­удачной моделью жилищно-строительного кооператива. Полага­ем, в целях сохранения приемлемых цен на жилую недвижимость в Санкт-Петербурге, Закон 214-ФЗ требует продолжения ужесто­чения надзора и контроля со стороны государства за исполнением обязательств застройщиков. Продажа воздуха должна быть запре­щена, но продажа достраиваемого дома допустима.