МКРТЧЯН Микаэл Карленович
советник отдела правового обеспечения Департамента организации и контроля Мини­стерства юстиции Российской Федерации
Договор купли-продажи жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса, на сегодняшний день является самой распространенной сделкой на рынке жилой недвижимости. Статья посвящена вопросу о юридической природе и правовой принадлежности рассматриваемого договора, а также определению его правовой специфики, применяя нормы действующего законодательства России.

Правовую основу регулирования отношений экономиче­ского оборота с участием жилого помещения, соответствую­щего условиям отнесения к жилью экономического класса, в первую очередь, составляют положения Гражданского кодекса Российской Федерации. Введенный Федеральным законом от 21.07.2014     № 224-ФЗ «О внесении изменений в Градостроитель­ный кодекс Российской Федерации и отдельные законодатель­ные акты Российской Федерации» в статью 558 Гражданского кодекса Российской Федерации новый пункт, предусматрива­ющий возможность осуществления купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, имеет огромное значение для реше­ния жилищной проблемы в Российской Федерации. Введение в оборот и закрепление на законодательном уровне договора купли-продажи жилья экономического класса как особой раз­новидности договора купли-продажи недвижимости и даль­нейшее совершенствование нормативной базы - это гарантия эффективного правового регулирования общественных отно­шений с участием экономически незащищенных слоев населе­ния и, как следствие, защиты их интересов.

Основание возникновения отношений купли и продажи жилья экономического класса - это договор купли-продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса. Правоотношения по договору жилого помещения, а значит и договора купли-продажи жилья эко­номического класса регулируются правовыми нормами главы 30, параграфа 7, статьи 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, а в случае их недостаточности - общими положениями о купле-продаже. Выделение в статье 558 Гражданского кодекса Российской Федерации параграфа 7 главы 30 договора купли- продажи жилого помещения, соответствующего условиям от­несения к жилью экономического класса, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, указанные объекты права имеют преимущественно социальное значение, поскольку их право­вая природа позволяет эффективно обеспечивать реализацию конституционного права на жилище для всех категорий граж­дан. Во-вторых, особый правовой режим, который проявля­ется в установлении законодательством ряда требований по участию в гражданском обороте данных жилых помещений.

Определение понятия договора купли-продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, прямо в Гражданском кодексе Рос­сийской Федерации и других нормативных правовых актах не предусмотрено. Вместе с тем на основе общего определения договора купли-продажи, данного в статье 454 Гражданско­го кодекса Российской Федерации, в сочетании со специаль­ным определением договора купли-продажи недвижимости, указанного в статье 549 Гражданского кодекса Российской Феде­рации, и статье 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующей особенности продажи жилых помеще­ний, можно сформулировать понятие рассматриваемого в на­стоящей статье договора следующим образом: «По договору купли-продажи жилых помещений, соответствующих усло­виям отнесения к жилью экономического класса, одна сто­рона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) жилое помещение, соответствующее условиям отнесения к жилью экономического класса, а поку­патель обязуется принять его и уплатить за него определен­ную денежную сумму (цену).». Такой договор в отечественной цивилистической науке и в судебной практики трактуется как договор необычного содержания, нетипичный или аномаль­ный, а также непоименованный (не предусмотренный зако­ном и иными правовыми актами), поскольку «...практически все ученые, раскрывая принцип свободы договора, отмечают: одно из проявлений этой свободы - возможность заключать непоименованные в законе сделки...». Соответственно, «... непоименованным мы будем считать договор, в отношении которого не предусмотрено в законодательстве никакого по­зитивного регулирования, хотя бы он и упоминался в каком- либо законе или ином нормативном правовом акте.».

Договор купли-продажи жилья экономического класса является двусторонним (взаимным), а также синаллагматиче­ским: одна сторона (продавец) обязуется передать в собствен­ность другой стороне (покупателю) жилое помещение, соот­ветствующее условиям отнесения к жилью экономического класса, а покупатель обязуется принять его и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Учитывая, что договор купли-продажи жилого помещения, соответствующего усло­виям отнесения к жилью экономического класса, заключается с момента подписания продавцом и покупателем соглаше­ния, выраженного в письменной форме, он является консенсу­альным договором.

Не вызывает сомнений, что данный договор надлежит квалифицировать и как возмездный договор, поскольку в рас­сматриваемом в настоящей статье договоре как в любом по­именованном или непоименованном договоре купли-прода­жи закреплена обязанность покупателя уплатить продавцу обусловленную договором цену.

Проведенный анализ позволяет отнести договор купли- продажи жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса, в качестве вида до­говора продажи недвижимости и, соответственно, определить его в подвид договора купли-продажи жилого помещения.

Отличительным признаком договора купли-продажи жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса, является, в первую очередь, его предмет. К предмету рассматриваемого в настоящей статье договора следует отнести индивидуально-определенную вещь, которым является жилая недвижимость с конкретными толь­ко ей присущими дополнительными характеристиками, ука­занными в нормативном акте и в договоре. Разделяя позицию цивилиста Клюбина С.Н., автор отмечает, что определение предмета договора купли-продажи жилого помещения, соот­ветствующего условиям отнесения к жилью экономического класса, «.должно быть произведено с особой тщательностью и содержать точный адрес продаваемого жилого помещения, включая указание названия города, улицы, номера дома, но­мера квартиры, указание общей площади, а также указание жилой и нежилой площади.». Исчерпывающий перечень указанной жилой недвижимости приводится в пункте 5 усло­вий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса, утвержденных приказом Министерства строитель­ства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Феде­рации от 05.05.2014 № 223/пр. Так, к жилью экономического класса относятся следующие жилые помещения: 1) отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, помещениями и ответственность за незаконные операции с жильем. - Адвокатская практика, 2008. - Выпуск № 6. - С. 22 - 26.

предназначенный для проживания одной семьи; 2) блок в со­ставе состоящего из нескольких блоков жилого дома блоки­рованной застройки с количеством этажей не более чем три, который предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земель­ном участке и имеет выход на территорию общего пользова­ния; 3) квартира в многоквартирном доме.

Помимо предмета договора купли-продажи жилых по­мещений, соответствующих условиям отнесенных к жилью экономического класса, как правило, следующими характер­ными признаками рассматриваемой сделки являются стои­мость жилья экономического класса и лицо, которое вправе приобрести указанные объекты прав.

В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Рос­сийской Федерации в договоре купли-продажи жилого поме­щения, соответствующего условиям отнесения к жилью эко­номического класса, цена является существенным условием. Особенность определения цены состоит в том, что стоимость объекта рассматриваемой сделки в определенных ситуациях устанавливает законодатель. Так, цена жилья экономического класса для отдельных категорий граждан, указанных в рамках реализации программы «Жилье для российской семьи», а так­же органов государственной власти и местного самоуправле­ния, приобретающих такое жилье в связи с предоставлением указанным категориям граждан, установлена в фиксирован­ном размере, что на сегодняшний день составляет 35 000 ру­блей.

По общему правилу сторонами по договору купли-про­дажи жилья экономического класса могут выступать любые граждане, юридические лица и публично-правовые органы. При этом следует иметь в виду, что одна из сторон рассматри­ваемой сделки является собственником отчуждаемого жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса. Право собственности продавца под­тверждаются соответствующим документом. Особенностью выделения рассматриваемого признака является, что в опре­деленных случаях, предусмотренных законодательством Рос­сийской Федерации, в договоре купли-продажи жилого по­мещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса, со стороны покупателя может высту­пать только лицо, которое указано в списке граждан, имею­щих право на приобретение жилья экономического класса. Так, постановлением Правительства Российской Федерации от 25.10.2012 № 1099 «О некоторых вопросах реализации Фе­дерального закона «О содействии развитию жилищного стро­ительства» в части обеспечения права отдельных категорий граждан на приобретение жилья экономического класса» утвержден Перечень категорий граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, к которым, в частности, относятся граждане, проживающие в жилом по­мещении, которое в установленном порядке признано непри­годным для проживания; граждане, имеющие 3 и более детей; граждане, имеющие 1 ребенка и более, при этом возраст каж­дого из супругов либо одного родителя в неполной семье не превышает 35 лет.

Учитывая закрепление в Гражданском кодексе Россий­ской Федерации требований в связи с государственной регистрацией перехода права собственности на указанную жилую недвижимость, необходимо отметить особенность, выража­ющуюся в требовании наличия в пакете документов, необхо­димых для проведения такой регистрации дополнительного документа - выписки из списка граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса.